전월세 계약서 잘못 작성하면 생기는 실제 문제
📑 목차 보기
- 계약서 한 줄 실수가 수천만 원 손해로
- 보증금 반환 관련 실수와 문제
- 계약 기간과 갱신 관련 분쟁
- 특약 조항 누락으로 생기는 문제
- 임대인 정보 확인 소홀의 위험
- 계약서 작성 시 반드시 지켜야 할 원칙
📝 계약서 한 줄이 수천만 원을 좌우해요
전월세 계약서는 단순한 서류가 아니에요. 잘못 작성된 계약서 한 장 때문에 보증금을 못 돌려받거나, 갑자기 집을 비워야 하는 상황이 생길 수 있어요. 실제 사례를 통해 어떤 실수를 피해야 하는지 알아볼게요.
새 집을 구하고 계약서에 도장을 찍는 순간, 대부분의 사람들은 안도의 한숨을 내쉬어요. 드디어 내 공간이 생겼다는 기쁨에 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하지 않는 경우가 많죠. 하지만 바로 이 순간의 방심이 나중에 큰 문제로 돌아올 수 있어요.
실제로 법원에 접수되는 임대차 관련 소송 중 상당수가 계약서 작성 단계에서의 실수에서 비롯돼요. 전월세 계약서 작성법을 제대로 알지 못하면 보증금 수천만 원을 날리거나, 갑작스럽게 이사해야 하는 상황에 처할 수 있어요.
오늘은 전월세 계약서를 잘못 작성했을 때 실제로 어떤 문제들이 발생하는지, 그리고 이런 문제들을 어떻게 예방할 수 있는지 구체적인 사례와 함께 알려드릴게요. 이 글을 읽고 나면 계약서 작성 시 반드시 확인해야 할 포인트를 명확히 알 수 있을 거예요.
계약서 한 줄 실수가 수천만 원 손해로
계약서는 법적 효력을 가지는 문서예요. 한 번 서명하면 그 내용대로 권리와 의무가 발생해요. 문제는 계약 당시에는 별것 아닌 것처럼 보였던 문구가 나중에 분쟁의 씨앗이 된다는 거예요.
가장 흔한 실수는 구두로 합의한 내용을 계약서에 적지 않는 거예요. 예를 들어 집주인이 "에어컨 고장 나면 제가 고쳐드릴게요"라고 말했어도, 계약서에 없으면 법적으로 증명하기 어려워요. 분쟁이 생기면 "그런 말 한 적 없다"고 부인해도 막을 방법이 없어요.
🚨 실제 사례: 구두 약속을 믿었다가 200만 원 손해
A씨는 입주 전 집주인이 "곰팡이 핀 벽지는 제가 교체해드릴게요"라고 해서 계약했어요. 하지만 입주 후 집주인은 "그런 약속 한 적 없다"고 했고, 결국 A씨가 200만 원을 들여 직접 벽지를 교체해야 했어요. 계약서에 수리 조항이 없었기 때문이에요.
또 다른 흔한 실수는 금액을 잘못 기재하는 거예요. 보증금 5,000만 원을 500만 원으로 잘못 쓰거나, 월세 50만 원을 5만 원으로 쓰는 실수가 실제로 발생해요. 계약서에 기재된 금액이 법적 효력을 가지기 때문에, 나중에 정정하려면 양쪽 모두 동의해야 하고 절차가 복잡해져요.
| 실수 유형 | 발생 빈도 | 예상 피해 |
|---|---|---|
| 구두 약속 미기재 | 매우 높음 | 수리비, 원상복구비 부담 |
| 금액 오기 | 중간 | 보증금 분쟁, 소송 |
| 날짜 오기 | 중간 | 대항력 상실 위험 |
| 주소 불일치 | 낮음 | 계약 무효 위험 |
| 특약 누락 | 매우 높음 | 권리 보호 불가 |
계약서에 기재된 주소와 실제 등기부등본상 주소가 다른 경우도 문제가 돼요. 아파트는 동호수까지, 다가구주택은 층수와 호수까지 정확히 일치해야 해요. 주소가 다르면 전입신고나 확정일자를 받아도 대항력이 인정되지 않을 수 있어요.
보증금 반환 관련 실수와 문제
전월세 분쟁의 가장 큰 원인은 보증금 반환 문제예요. 계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못해 고통받는 세입자가 정말 많아요. 그런데 이 문제의 상당수는 계약서 작성 단계에서 예방할 수 있었던 경우예요.
가장 큰 문제는 보증금 반환 시기와 조건을 명확히 정하지 않는 거예요. 계약서에 "계약 종료 시 보증금을 반환한다"라고만 적혀 있으면, 집주인이 "다음 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있다"고 버틸 때 대응하기 어려워요.
❌ 문제되는 계약서
- 반환 시기 미명시
- "추후 협의" 같은 모호한 표현
- 지연 시 책임 조항 없음
- 반환 방법 미기재
✅ 안전한 계약서
- "명도일에 전액 반환"
- 구체적 반환 일자 명시
- 지연 시 연 12% 이자 조항
- 계좌이체로 반환 명시
또 다른 문제는 공제 항목을 명확히 정하지 않는 거예요. 퇴거 시 집주인이 "벽에 구멍이 있다", "바닥이 긁혔다"며 보증금에서 수리비를 공제하겠다고 하는 경우가 많아요. 입주 당시 상태를 사진으로 남겨두고, 계약서에 원상복구 범위를 명확히 정해두면 이런 분쟁을 예방할 수 있어요.
⚠️ 실제 사례: 보증금 500만 원 공제 분쟁
B씨는 2년간 살던 집을 비우면서 보증금 3,000만 원 중 500만 원을 공제당했어요. 집주인은 "장판 교체비, 도배비, 청소비"를 이유로 들었어요. B씨는 일반적인 사용으로 인한 마모라고 주장했지만, 계약서에 원상복구 범위가 명시되지 않아 결국 반만 돌려받았어요.
보증금 반환과 관련해서 가장 위험한 상황은 집주인이 바뀌는 경우예요. 집이 경매에 넘어가거나 매매되면 새 집주인에게 보증금 반환을 요구해야 하는데, 대항력이 없으면 보증금을 받지 못할 수 있어요. 대항력을 갖추려면 전입신고와 확정일자가 필수이고, 이를 위해 계약서 내용과 등기부등본이 일치해야 해요.
| 상황 | 대항력 있을 때 | 대항력 없을 때 |
|---|---|---|
| 집주인 변경 | 새 집주인에게 보증금 청구 가능 | 보증금 반환 보장 없음 |
| 경매 진행 | 배당 순위 확보 | 배당에서 제외될 수 있음 |
| 집주인 파산 | 우선변제권 행사 가능 | 일반 채권자로 분류 |
계약 기간과 갱신 관련 분쟁
계약 기간과 갱신에 대한 조항도 분쟁이 많이 발생하는 부분이에요. 특히 2020년 주택임대차보호법 개정으로 계약갱신청구권이 도입된 이후, 이와 관련된 분쟁이 크게 늘었어요.
가장 흔한 문제는 계약 시작일과 종료일을 명확히 기재하지 않는 거예요. "2025년 1월부터 2년간"이라고만 쓰면 1월 1일인지, 입주일인지, 계약일인지 모호해요. 이런 모호함은 계약 갱신 시기를 놓치거나, 중도 해지 시 위약금 산정에 문제를 일으켜요.
💡 계약갱신청구권이란?
세입자가 계약 만료 전 6개월~2개월 사이에 요청하면, 집주인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없고 최소 2년간 계약을 연장해야 해요. 단, 1회만 사용 가능하고 5% 이상 인상은 불가예요. 이 권리를 행사하려면 계약서상 기간이 명확해야 해요.
또 다른 문제는 묵시적 갱신과 관련된 분쟁이에요. 계약 만료 2개월 전까지 양측이 아무런 의사표시를 하지 않으면 같은 조건으로 2년간 자동 연장돼요. 그런데 집주인이 갱신을 원하지 않으면서도 제때 통보하지 않으면, 세입자 입장에서는 갑자기 나가라는 요구를 받을 수 있어요.
| 갱신 유형 | 조건 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 명시적 갱신 | 양측 합의 후 새 계약서 작성 | 인상률 협의 필요 |
| 계약갱신청구권 | 만료 6~2개월 전 서면 요청 | 1회 한정, 5% 상한 |
| 묵시적 갱신 | 만료 2개월 전까지 의사표시 없음 | 같은 조건으로 2년 연장 |
중도 해지에 대한 조항도 중요해요. 계약 기간 중에 이사해야 하는 상황이 생길 수 있는데, 계약서에 중도 해지 조건이 없으면 집주인이 위약금을 요구하거나 다음 세입자가 구해질 때까지 월세를 내라고 할 수 있어요. 특히 전세의 경우 중도 해지 시 보증금 반환 시기가 문제돼요.
🚨 실제 사례: 중도 해지 조항 없어 3개월 치 월세 손해
C씨는 직장 이동으로 계약 8개월 만에 이사해야 했어요. 하지만 계약서에 중도 해지 조항이 없어서 집주인은 "다음 세입자가 구해질 때까지 월세를 내라"고 했어요. 결국 3개월간 월세 180만 원을 더 내고 나서야 보증금을 돌려받았어요.
특약 조항 누락으로 생기는 문제
표준 계약서에 있는 기본 조항만으로는 다양한 상황에 대응하기 어려워요. 그래서 특약 조항이 중요한데, 많은 사람들이 특약의 중요성을 모르고 넘어가요.
가장 흔히 누락되는 특약은 수리비 부담에 관한 것이에요. 보일러 고장, 수도 누수, 하수구 막힘 등 생활 중 발생하는 수리가 누구 책임인지 명시하지 않으면 분쟁이 생겨요. 일반적으로 대수선(보일러 교체, 배관 공사 등)은 집주인, 소수선(전구 교체, 간단한 막힘 등)은 세입자 부담이지만, 이것도 계약서에 명시해야 법적 효력이 있어요.
🔧 집주인 부담 (대수선)
- 보일러 교체
- 배관 공사
- 옥상/외벽 방수
- 창문 프레임 교체
- 싱크대/변기 교체
🔨 세입자 부담 (소수선)
- 전구/형광등 교체
- 간단한 배수구 막힘
- 문손잡이 수리
- 샤워기 헤드 교체
- 방충망 수리
옵션(가전/가구) 관련 특약도 자주 빠져요. 에어컨, 냉장고, 세탁기, 가스레인지 등이 포함된 집을 계약할 때, 이 옵션들의 상태와 고장 시 수리 책임을 명시하지 않으면 문제가 생겨요. 특히 "시설물 현황"으로만 적어두면, 나중에 "원래 없었다"거나 "내가 가져온 거다"라는 분쟁이 생길 수 있어요.
| 누락된 특약 | 발생 가능 문제 | 예방 방법 |
|---|---|---|
| 수리비 부담 조항 | 고장 시 책임 공방 | 대수선/소수선 구분 명시 |
| 옵션 목록 | 퇴거 시 분쟁 | 사진 + 목록 첨부 |
| 반려동물 조항 | 계약 해지 요구 | 허용 여부 명시 |
| 전대(전전세) 조항 | 계약 무효 위험 | 금지 또는 허용 명시 |
| 관리비 항목 | 추가 비용 분쟁 | 포함 내역 구체적 명시 |
💡 반드시 넣어야 할 필수 특약
- "임대인은 계약 종료일에 보증금 전액을 반환하며, 지연 시 연 12% 지연이자 부담"
- "시설물 하자 발생 시 대수선은 임대인, 소수선은 임차인 부담"
- "임차인은 임대인 동의 없이 제3자에게 전대할 수 없음"
- "중도 해지 시 2개월 전 통보하고, 통보 시점부터 신규 세입자 구하기 협조"
임대인 정보 확인 소홀의 위험
계약서에 아무리 좋은 조항을 넣어도, 계약 상대방이 진짜 집주인이 아니면 소용없어요. 전세 사기의 대부분은 임대인 확인을 제대로 하지 않아서 발생해요.
가장 기본적인 확인 사항은 등기부등본상 소유자와 계약 상대방이 일치하는지예요. 그런데 많은 사람들이 등기부등본 열람 없이 계약하거나, 열람했더라도 대리인이라는 말만 믿고 계약해요. 대리인과 계약할 때는 반드시 위임장과 소유자 인감증명서를 확인해야 해요.
🚨 실제 사례: 가짜 집주인에게 3억 원 사기당한 D씨
D씨는 중개사를 통해 전세 3억 원에 계약했어요. 등기부등본을 확인했지만, 계약 당일 "급한 일이 있어서 대리인이 왔다"는 말에 위임장만 확인하고 계약금을 보냈어요. 나중에 알고 보니 위임장은 위조된 것이었고, 실제 집주인은 해외에 있었어요. D씨는 3억 원을 잃었어요.
등기부등본에서 확인해야 할 것은 소유자만이 아니에요. 근저당권 설정 여부, 가압류/가처분 여부, 전세권 설정 여부 등도 확인해야 해요. 근저당이 보증금보다 많으면 경매 시 보증금을 못 돌려받을 위험이 있어요.
| 확인 항목 | 확인 방법 | 위험 신호 |
|---|---|---|
| 소유자 일치 | 등기부등본 + 신분증 대조 | 대리인만 참석, 연락 두절 |
| 근저당 금액 | 등기부등본 을구 | 시세의 60% 이상 설정 |
| 체납 세금 | 국세/지방세 완납증명 | 증명서 제출 거부 |
| 선순위 보증금 | 확정일자부 열람 | 다수 세입자 존재 |
💡 안전한 전세 보증금 비율
전세보증금 + 선순위 채권(근저당 등) 합계가 시세의 70% 이하일 때 상대적으로 안전해요. 예를 들어 시세 5억 원 집에 근저당 2억 원이 있다면, 전세 보증금은 1.5억 원 이하가 안전해요. 이 비율을 초과하면 경매 시 보증금 전액을 못 돌려받을 위험이 있어요.
계약서에 기재된 임대인 정보도 정확해야 해요. 임대인의 이름, 주민등록번호, 주소, 연락처가 정확히 기재되어야 하고, 신분증 사본을 받아두는 것이 좋아요. 문제 발생 시 임대인을 찾지 못하면 법적 대응도 어려워져요.
계약서 작성 시 반드시 지켜야 할 원칙
지금까지 살펴본 문제들을 예방하기 위해, 계약서 작성 시 반드시 지켜야 할 원칙들을 정리해 드릴게요. 이 원칙들만 지키면 대부분의 분쟁을 예방할 수 있어요.
첫 번째 원칙은 모든 합의 내용을 문서화하는 거예요. 구두로 약속한 내용은 법적 효력이 없어요. 집주인이 말로 한 약속, 중개사가 말로 한 설명, 모두 계약서에 특약으로 적어야 해요. "말씀하신 대로 특약에 적어주세요"라고 요청하는 것을 부끄러워하지 마세요.
- 계약 전: 등기부등본, 건축물대장, 확정일자부 열람
- 계약 당일: 임대인 신분증 확인, 계약서 내용 꼼꼼히 읽기
- 구두 약속: 모든 약속을 특약으로 문서화
- 계약 후: 즉시 전입신고 + 확정일자 받기
- 입주 시: 시설물 상태 사진/영상 촬영
✅ 필수 확인 서류
- 등기부등본 (당일 발급)
- 건축물대장
- 임대인 신분증
- 위임장 + 인감증명 (대리인 시)
- 국세/지방세 완납증명
⚠️ 계약서 필수 기재 사항
- 정확한 주소 (등기부와 일치)
- 계약 기간 (시작일~종료일)
- 보증금/월세 금액 (숫자+한글)
- 보증금 반환 조건
- 특약 사항
두 번째 원칙은 서두르지 않는 거예요. 집주인이나 중개사가 "오늘 안 하면 다른 사람한테 넘어간다"고 재촉해도, 서류 확인 없이 계약하면 안 돼요. 진짜 좋은 매물이라면 하루 이틀 기다려도 문제없어요. 오히려 지나치게 재촉하는 것 자체가 의심 신호예요.
🚫 이런 말에 속지 마세요
- "오늘 계약 안 하면 다른 분한테 넘어가요"
- "등기부등본은 저번 주에 떼온 거랑 같아요"
- "특약은 안 써도 다 지켜드릴게요"
- "집주인분이 바빠서 대리인이 왔어요"
- "계약금만 먼저 보내시고 나중에 계약서 쓰면 돼요"
세 번째 원칙은 전문가 도움을 받는 거예요. 공인중개사를 통해 계약하면 중개사가 기본적인 서류 확인을 해주고, 분쟁 발생 시 책임을 물을 수 있어요. 고액 전세라면 변호사나 법무사에게 계약서 검토를 받는 것도 좋은 방법이에요. 몇십만 원의 검토 비용으로 수천만 원의 손해를 예방할 수 있어요.
자주 묻는 질문
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📌 핵심 요약
- 구두 약속: 말로 한 약속은 법적 효력 없음, 반드시 계약서에 기재
- 보증금 반환: 반환 시기, 조건, 지연 이자를 명확히 특약으로 명시
- 계약 기간: 시작일과 종료일을 정확히 기재, 갱신 조건 확인
- 특약 조항: 수리비 부담, 옵션 목록, 중도 해지 조건 등 필수
- 임대인 확인: 등기부등본 당일 발급, 신분증 대조, 대리인 시 위임장 확인
- 계약 후 조치: 즉시 전입신고 + 확정일자, 입주 상태 사진 촬영
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- 처음 전월세 계약을 앞둔 사회초년생
- 전세 사기가 걱정되는 예비 세입자
- 이전 계약에서 분쟁을 겪고 예방법을 알고 싶은 분
- 계약서 작성 시 꼭 확인해야 할 포인트를 정리하고 싶은 분
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