전월세 계약서 작성 완전정리 처음부터 끝까지 한눈에 보기
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전월세 계약서 작성
처음 전월세 계약을 하면 뭘 확인해야 하는지, 계약서에 뭘 써야 하는지 막막하죠. 보증금을 지키고 안전하게 계약하는 방법을 처음부터 끝까지 쉽게 알려드릴게요.
전월세 계약은 큰 금액이 오가는 중요한 거래예요. 잘못된 계약 하나로 보증금을 날리거나 법적 분쟁에 휘말릴 수 있어요. 특히 처음 계약하는 분들은 뭘 확인해야 하는지, 어떤 특약을 넣어야 하는지 모르는 경우가 많아요.
2024년 기준 전세 사기 피해액이 1조 원을 넘었다고 해요. 하지만 기본적인 확인 절차만 제대로 거쳐도 대부분의 피해를 예방할 수 있어요. 등기부등본 확인, 임대인 신원 확인, 특약 작성, 전입신고까지 꼼꼼하게 챙기면 안전하게 계약할 수 있어요.
이 글에서는 전월세 계약의 모든 과정을 단계별로 정리했어요. 처음 계약하는 분도 이 글만 보면 실수 없이 계약할 수 있을 거예요.
1. 전월세 계약 전 필수 확인사항
계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 확인해야 할 것들이 있어요. 이 단계를 건너뛰면 나중에 큰 문제가 생길 수 있어요. 특히 등기부등본 확인은 계약 당일에도 다시 해야 해요.
전세 사기의 90%는 이 단계에서 걸러낼 수 있어요. 귀찮더라도 꼭 확인하세요.
등기부등본 확인하기
등기부등본은 그 집의 '신분증'이에요. 누가 진짜 주인인지, 빚은 얼마나 있는지 모두 나와 있어요. 인터넷등기소에서 1,000원에 발급받을 수 있어요.
| 확인 항목 | 확인 내용 | 위험 신호 |
|---|---|---|
| 소유자 | 임대인과 소유자가 일치하는지 | 다르면 위임장 필수 |
| 근저당권 | 은행 대출이 얼마나 잡혀 있는지 | 시세 70% 넘으면 위험 |
| 가압류/압류 | 채권자가 재산을 묶어놓았는지 | 있으면 계약 보류 |
| 가등기 | 소유권 이전 예약이 있는지 | 있으면 계약 보류 |
| 신탁 | 신탁회사에 맡겨진 건물인지 | 신탁사 동의 필요 |
🚨 이런 경우 절대 계약하지 마세요
- 근저당 + 보증금이 시세의 80%를 넘는 경우
- 가압류, 압류, 경매 진행 중인 경우
- 소유자가 여러 명인데 전원 동의 없는 경우
- 등기부등본 열람을 거부하는 경우
임대인 신원 확인
📋 확인 서류
- 신분증 (주민등록증, 운전면허증)
- 등기부등본상 소유자와 대조
- 대리인이면 위임장 + 인감증명서
⚠️ 주의사항
- 신분증 사진과 실물 대조
- 주민번호 뒷자리까지 확인
- 계약 당일 등기부 재확인
안전한 보증금 계산법
🧮 보증금 안전 공식
시세 × 70% - 근저당액 - 선순위 보증금 = 안전한 보증금 한도
예시: 시세 3억 × 70% = 2.1억 - 근저당 1억 - 선순위 보증금 0 = 1.1억이 안전한 보증금 한도예요.
2. 계약서 핵심 항목 완벽 이해
계약서에는 반드시 들어가야 하는 필수 항목들이 있어요. 하나라도 빠지거나 잘못 기재되면 나중에 분쟁이 생길 수 있어요. 각 항목이 무슨 뜻인지 정확히 이해하고 작성해야 해요.
계약서 필수 기재사항
부동산의 표시
주소, 면적, 용도 등 정확히 기재. 등기부등본과 일치해야 해요.
계약 내용
보증금, 월세, 계약기간, 입주일을 명확하게 적어요.
계약금/중도금/잔금
각 금액과 지급일을 명시해요. 계좌번호도 기재하면 좋아요.
임대인/임차인 정보
이름, 주민번호, 주소, 연락처를 정확히 기재해요.
특약사항
기본 계약서에 없는 추가 합의 내용을 적어요.
전세 vs 월세 계약서 차이점
| 구분 | 전세 | 월세 |
|---|---|---|
| 보증금 | 전액 보증금 | 일부 보증금 + 월세 |
| 월세 기재 | 없음 | 월세 금액, 납부일 기재 |
| 주요 확인 | 근저당 비율, 갭 투자 여부 | 월세 연체 시 조항 |
| 계약 기간 | 보통 2년 | 1년 또는 2년 |
계약서 작성 시 체크포인트
✅ 계약서 작성 체크리스트
3. 특약사항 작성법과 예시
특약사항은 기본 계약서에 없는 추가 합의 내용을 적는 곳이에요. 나중에 분쟁이 생겼을 때 특약이 있으면 큰 힘이 돼요. 구두 약속은 증거가 안 되니까 반드시 특약으로 남겨야 해요.
특약은 구체적이고 명확하게 써야 해요. 애매한 표현은 나중에 해석이 달라질 수 있어요.
꼭 넣어야 할 필수 특약
🔒 근저당 관련 특약
"임대인은 본 계약 체결 후 임차인의 동의 없이 근저당권 설정 등 담보 제공을 하지 않기로 한다."
🏠 현황 인수 특약
"임차인은 현재 상태 그대로 목적물을 인수하며, 입주 전 시설물 점검 후 하자 목록을 작성한다."
🔧 수리비 부담 특약
"보일러, 수도, 전기 등 주요 시설 고장 시 수리비는 임대인이 부담한다. 단, 임차인 과실로 인한 경우는 제외한다."
💰 보증금 반환 특약
"계약 만료 시 임대인은 새 임차인 입주와 관계없이 임차인에게 보증금을 반환하기로 한다."
상황별 특약 예시
| 상황 | 특약 문구 |
|---|---|
| 반려동물 허용 | "임차인은 소형 반려동물(10kg 미만) 1마리를 기를 수 있다." |
| 인테리어 변경 | "임차인의 인테리어 변경은 원상복구 조건으로 임대인의 사전 동의를 받아 가능하다." |
| 중도 해지 | "임차인은 2개월 전 통보 시 위약금 없이 계약을 해지할 수 있다." |
| 관리비 포함 | "관리비는 월 10만원이며, 전기/수도/가스 요금은 별도이다." |
| 옵션 인수 | "에어컨, 세탁기, 냉장고는 임대인 소유로 현 상태로 인수한다." |
💡 특약 작성 팁
- "~한다", "~이다" 처럼 단정적인 표현 사용
- 금액은 숫자와 한글 병기 (예: 금 오백만원(5,000,000원))
- 날짜는 연월일까지 정확하게 기재
- 애매한 표현("적당히", "협의하여" 등) 피하기
4. 계약금, 중도금, 잔금 처리
보증금은 보통 계약금, 중도금, 잔금으로 나눠서 지급해요. 각 단계마다 주의할 점이 있어요. 특히 계약금을 보내기 전에 등기부등본을 다시 확인하는 게 중요해요.
보증금 지급 단계
계약금 (보통 보증금의 10%)
계약 체결 시 지급. 이 돈을 보내면 계약이 성립해요. 등기부등본 당일 재확인 필수!
중도금 (선택사항, 보통 40%)
잔금 지급 전 추가 지급. 없는 경우도 많아요. 지급 전 등기 변동사항 확인!
잔금 (나머지 금액)
입주 당일 지급. 열쇠 인수, 시설 점검 후 지급하세요. 당일 전입신고 필수!
보증금 지급 시 주의사항
✅ 해야 할 것
- 임대인 명의 계좌로 송금
- 송금 시 "○○아파트 계약금" 표시
- 이체 확인증 보관
- 현금 지급 시 영수증 작성
❌ 하면 안 되는 것
- 중개사 계좌로 송금
- 제3자 계좌로 송금
- 영수증 없이 현금 지급
- 등기 확인 없이 잔금 지급
⚠️ 잔금 당일 필수 확인
- 잔금 직전 등기부등본 재발급해서 변동사항 확인
- 전기, 수도, 가스 계량기 수치 기록 (사진 촬영)
- 시설물 하자 점검 (보일러, 수도, 변기 등)
- 열쇠, 리모컨 등 인수 확인
5. 전입신고와 확정일자 받기
잔금을 치르고 입주했다면 바로 해야 할 일이 있어요. 전입신고와 확정일자예요. 이 두 가지를 해야 보증금을 법적으로 보호받을 수 있어요. 하루라도 늦으면 그 사이에 다른 채권자가 끼어들 수 있어요.
전입신고와 확정일자란?
📋 전입신고
새 주소로 주민등록을 옮기는 것
- 대항력 발생 (점유 + 전입신고)
- 다음날 0시부터 효력
- 무료
📅 확정일자
계약서에 날짜 도장을 받는 것
- 우선변제권 발생
- 받은 날부터 효력
- 600원
신고 방법
| 방법 | 전입신고 | 확정일자 |
|---|---|---|
| 온라인 | 정부24 (gov.kr) | 정부24 (gov.kr) |
| 오프라인 | 주민센터 | 주민센터, 등기소 |
| 필요 서류 | 신분증 | 계약서 원본, 신분증 |
| 비용 | 무료 | 600원 |
대항력과 우선변제권
🛡️ 대항력
집이 경매로 넘어가도 새 주인에게 "나 여기 살고 있어요, 계약 유지해주세요"라고 주장할 수 있는 권리
💰 우선변제권
집이 경매로 넘어갔을 때 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리
💡 핵심 포인트
입주 당일 전입신고 + 확정일자를 동시에 받으세요. 정부24에서 온라인으로 둘 다 할 수 있어요. 시간이 안 되면 최소한 전입신고라도 당일 해야 해요.
6. 계약 후 체크리스트와 주의사항
계약이 끝났다고 안심하면 안 돼요. 입주 후에도 해야 할 일들이 있어요. 특히 하자 점검과 각종 명의 변경은 미루지 말고 바로 처리해야 해요.
입주 직후 해야 할 일
✅ 입주 D-Day 체크리스트
하자 점검 항목
| 구역 | 점검 항목 |
|---|---|
| 화장실 | 수도 누수, 변기 작동, 환풍기, 배수구 냄새 |
| 주방 | 싱크대 누수, 가스레인지, 환풍기, 수압 |
| 거실/방 | 창문 잠금, 도배 상태, 장판 상태, 콘센트 |
| 설비 | 보일러 작동, 에어컨, 인터폰, 도어락 |
| 기타 | 누수 흔적, 곰팡이, 벌레, 소음 |
입주 후 1주일 내 처리할 것
📱 명의 변경
- 인터넷/TV
- 도시가스
- 관리비 자동이체
🔐 보안 조치
- 도어락 비밀번호 변경
- 우편함 비밀번호 설정
- 보험(화재, 도난) 가입 검토
📄 서류 보관
- 계약서 원본
- 등기부등본 사본
- 입금 증빙 (영수증, 이체내역)
⚠️ 계약 기간 중 주의사항
- 전입신고 상태 유지 (다른 곳으로 옮기면 대항력 상실)
- 월세 연체 시 연체료 발생 및 계약 해지 사유
- 계약 만료 2~6개월 전 갱신 의사 통보
- 계약 종료 전 원상복구 범위 협의
7. 자주 묻는 질문
계약금을 보냈는데 마음이 바뀌면 돌려받을 수 있나요?
임차인이 계약을 파기하면 계약금을 포기해야 해요. 반대로 임대인이 파기하면 계약금의 2배를 받을 수 있어요. 중개사 실수로 인한 경우는 중개사에게 배상 청구가 가능해요.
전세보증보험은 꼭 가입해야 하나요?
의무는 아니지만 강력 추천해요. 임대인이 보증금을 못 돌려줄 때 보험사가 대신 지급해줘요. HUG, SGI서울보증 등에서 가입할 수 있고, 연 보증료는 보증금의 0.1~0.2% 정도예요.
공인중개사 없이 직거래해도 되나요?
법적으로 가능해요. 하지만 문제 발생 시 중개사의 도움을 받기 어렵고, 사기 위험도 높아져요. 직거래를 할 경우 등기부등본 확인, 특약 작성 등을 더 꼼꼼히 해야 해요.
임대인이 바뀌면 어떻게 되나요?
전입신고와 확정일자가 있으면 새 임대인에게도 계약이 승계돼요. 새 주인은 기존 계약을 인정해야 해요. 다만 보증금 반환 책임도 새 주인에게 넘어가니 등기 확인을 하세요.
계약 갱신은 어떻게 하나요?
계약 만료 6개월~2개월 전에 갱신 의사를 통보해야 해요. 임차인은 계약갱신청구권으로 1회 연장이 가능해요(최대 2년). 이때 월세 인상은 5% 이내로 제한돼요.
보증금을 못 돌려받으면 어떻게 하나요?
먼저 내용증명을 보내세요. 그래도 안 되면 임차권등기명령을 신청하고, 지급명령 또는 소송을 진행할 수 있어요. 전세보증보험에 가입했다면 보험사에 청구하면 돼요.
📖 참고 자료 + 연관 자료
📌 핵심 요약
- 계약 전: 등기부등본으로 근저당, 압류, 소유자 확인 필수
- 안전 보증금: (시세 × 70%) - 근저당 - 선순위 보증금
- 필수 특약: 근저당 제한, 수리비 부담, 보증금 반환 조건
- 보증금 지급: 반드시 임대인 명의 계좌로, 잔금 당일 등기 재확인
- 입주 당일: 전입신고 + 확정일자 동시 진행 (대항력+우선변제권)
- 안전장치: 전세보증보험 가입 강력 권장
- 서류 보관: 계약서 원본, 등기부등본, 입금 증빙 잘 보관
면책조항: 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 법률 자문을 대체하지 않아요. 개별 상황에 따라 적용되는 내용이 다를 수 있으니, 중요한 계약이나 분쟁 상황에서는 반드시 전문가(변호사, 공인중개사)와 상담하시기 바랍니다.
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- 처음으로 전월세 계약을 앞두고 있는 분
- 계약서에 뭘 써야 하는지 모르는 분
- 전세 사기가 걱정되는 분
- 특약 작성법을 알고 싶은 분
- 전입신고, 확정일자 방법을 찾는 분
- 보증금을 안전하게 지키고 싶은 분
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