전월세 신고제와 확정일자 받는 방법 순서대로 정리해봅니다
📑 목차 보기
- 전월세 신고제란? 꼭 알아야 할 기본 개념
- 전월세 신고 대상과 신고 기한 총정리
- 전월세 신고하는 방법 (온라인·오프라인)
- 확정일자란? 대항력과 우선변제권의 이해
- 확정일자 받는 방법 순서별 안내
- 전입신고·확정일자·전월세 신고 한 번에 처리하기
- 자주 묻는 질문 (FAQ)
전월세 신고제와 확정일자, 이제는 필수입니다
2025년 6월 1일부터 전월세 신고제가 본격 시행되면서 미신고 시 과태료가 부과됩니다. 전세 사기 피해를 예방하고 보증금을 안전하게 지키려면 전입신고와 확정일자도 반드시 받아야 해요. 복잡해 보이는 절차, 순서대로 차근차근 알려드릴게요.
전월세 계약을 하면 여러 가지 신고와 절차를 거쳐야 해요. 전월세 신고제, 전입신고, 확정일자... 비슷해 보이지만 각각 다른 목적과 효력을 가지고 있어서 헷갈리는 분들이 정말 많죠. 특히 2025년 6월 1일부터 전월세 신고제의 계도기간이 종료되면서 이제는 신고하지 않으면 과태료까지 내야 하는 상황이 되었어요.
전월세 계약서를 작성했다면 그다음 해야 할 일들이 있어요. 바로 전월세 신고, 전입신고, 그리고 확정일자를 받는 것이죠. 이 세 가지를 제대로 해두지 않으면 보증금을 돌려받지 못하는 최악의 상황이 생길 수도 있어요. 오늘은 이 모든 절차를 순서대로 정리해서 알려드릴게요. 처음 전월세 계약을 하는 분들도 쉽게 따라 할 수 있도록 온라인과 오프라인 방법을 모두 설명해 드릴 테니 끝까지 읽어주세요.
전월세 신고제란? 꼭 알아야 할 기본 개념
전월세 신고제(주택 임대차 계약 신고제)는 임대인과 임차인이 전월세 계약을 체결한 후 30일 이내에 계약 내용을 관할 관청에 신고해야 하는 제도예요. 2021년 6월에 도입되었지만 그동안은 계도기간이라 신고하지 않아도 과태료가 부과되지 않았어요. 하지만 2025년 6월 1일부터는 달라집니다.
이 제도의 목적은 임대차 시장의 투명성을 높이고 세입자를 보호하기 위해서예요. 신고된 정보를 통해 전세 사기를 예방하고, 실거래가 파악을 통해 부동산 시장의 건전성을 확보하려는 것이죠. 계약서 특약 조항과 함께 신고 내용도 중요한 법적 근거가 됩니다.
💡 전월세 신고제 vs 전입신고 vs 확정일자 차이점
| 구분 | 목적 | 효력 |
|---|---|---|
| 전월세 신고제 | 임대차 시장 투명성 확보 | 과태료 면제 (의무) |
| 전입신고 | 주소지 변경 등록 | 대항력 발생 |
| 확정일자 | 계약 존재 공증 | 우선변제권 발생 |
세 가지 모두 중요하지만 역할이 달라요. 전월세 신고제는 국가에 계약 사실을 알리는 것이고, 전입신고는 새 주소지에 거주한다는 것을 증명하는 것이며, 확정일자는 그 날짜에 계약서가 존재했음을 공증받는 거예요. 이 중 전입신고와 확정일자를 함께 받아야 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 '우선변제권'이 생긴답니다.
전월세 신고 대상과 신고 기한 총정리
모든 전월세 계약이 신고 대상은 아니에요. 일정 금액 이상의 계약만 신고 의무가 있어요. 정확한 기준을 알아두면 불필요한 신고를 하지 않아도 되고, 반대로 신고해야 하는 경우에 놓치지 않을 수 있죠.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 신고 대상 금액 | 보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 |
| 신고 기한 | 계약 체결일로부터 30일 이내 |
| 신고 의무자 | 임대인과 임차인 공동 신고 (한 명이 대표로 가능) |
| 신고 장소 | 주택 소재지 관할 읍·면·동 주민센터 또는 온라인 |
| 제외 지역 | 광역시 및 경기도 외의 군 지역 |
신고 기한인 30일은 입주일이 아니라 계약서에 서명한 날짜를 기준으로 해요. 예를 들어 12월 1일에 계약서를 작성했다면 12월 31일까지 신고해야 하는 거죠. 만약 계약서 작성 전에 가계약금을 입금했다면, 가계약금 입금일부터 30일 이내에 신고해야 한다는 점도 기억하세요.
⚠️ 미신고 시 과태료 (2025년 6월 1일 이후)
- 단순 미신고·지연신고: 2만원 ~ 최대 30만원
- 허위 신고: 최대 100만원
- 공동신고 거부: 100만원 이하
※ 과태료는 임대인과 임차인 모두에게 각각 부과됩니다
신고해야 하는 내용은 임대차 당사자의 인적사항, 주택 소재지와 종류, 보증금 및 월세, 계약 체결일과 계약 기간, 중개한 공인중개사 정보 등이에요. 계약서를 잘못 작성하면 신고 내용도 틀릴 수 있으니 계약서부터 꼼꼼히 확인하세요.
전월세 신고하는 방법 (온라인·오프라인)
전월세 신고는 온라인과 오프라인 두 가지 방법으로 할 수 있어요. 시간이 없는 분들은 온라인이 훨씬 편리하고, 인터넷이 익숙하지 않은 분들은 주민센터를 방문하면 되니까 본인에게 맞는 방법을 선택하세요.
🖥️ 온라인 신고 방법
- 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) 접속
- 공동인증서로 로그인
- 임대차신고서 등록 메뉴 선택
- 신청인·거래인·임대목적물 정보 입력
- 계약서 원본 파일 첨부
- 전자서명 후 제출
🏢 오프라인 신고 방법
- 주택 소재지 관할 주민센터 방문
- 신분증 및 임대차 계약서 지참
- 주택 임대차 계약 신고서 작성
- 임대인·임차인 모두 서명 또는 날인
- 담당 직원에게 제출
- 신고 완료 확인
온라인 신고의 가장 큰 장점은 임대인과 임차인이 따로 방문하지 않아도 된다는 거예요. 계약서 원본을 첨부하면 한 명만 전자서명해도 공동 신고로 인정받을 수 있어요. 또한 부동산거래관리시스템에서는 신고와 동시에 확정일자도 신청할 수 있어서 한 번에 두 가지를 처리할 수 있답니다.
✅ 전월세 신고 시 필요한 서류
- 주택 임대차 계약서 원본 (계약서를 작성한 경우)
- 계약서 미작성 시: 입금증, 금전거래내역 통장사본 등
- 계약갱신요구권 행사 시: 이를 확인할 수 있는 서류
- 신분증 (오프라인 방문 시)
한 가지 팁을 드리자면, 전입신고를 할 때 임대차 계약서를 함께 첨부하면 전월세 신고를 한 것으로 자동 처리돼요. 즉, 이사 후 전입신고 시 계약서를 첨부하면 별도로 전월세 신고를 하지 않아도 된다는 뜻이에요.
확정일자란? 대항력과 우선변제권의 이해
확정일자는 임대차 계약서에 그 날짜에 계약이 존재했음을 공적으로 증명해주는 제도예요. 계약서에 관청의 도장과 날짜가 찍히면 그것이 바로 확정일자입니다. 단순히 도장 하나지만 보증금을 지키는 데 있어서 정말 중요한 역할을 해요.
확정일자의 진정한 가치를 이해하려면 '대항력'과 '우선변제권'이라는 개념을 알아야 해요. 쉽게 설명드릴게요.
| 권리 | 발생 조건 | 효력 |
|---|---|---|
| 대항력 | 실제 거주 + 전입신고 | 집주인이 바뀌어도 계약 유지 가능 |
| 우선변제권 | 대항력 + 확정일자 | 경매 시 순위에 따라 보증금 우선 배당 |
대항력은 집주인이 바뀌어도(매매, 경매 등) 새 집주인에게 "나 여기 살고 있으니까 계약 기간까지 나가지 않을 거야"라고 주장할 수 있는 권리예요. 하지만 대항력만으로는 보증금을 돌려받는 순서가 정해지지 않아요.
우선변제권은 경매가 진행될 때 보증금을 돌려받는 순서를 정해주는 권리예요. 확정일자를 받은 날짜가 빠를수록 먼저 돈을 받을 수 있죠. 만약 확정일자를 받지 않으면 다른 채권자들보다 순위가 밀려서 보증금을 못 받을 수도 있어요. 임대차 분쟁이 발생했을 때 확정일자가 있으면 훨씬 유리한 위치에 서게 됩니다.
⏰ 효력 발생 시점 주의!
전입신고와 확정일자를 같은 날 받더라도 효력은 다음 날 오전 0시부터 발생합니다. 예를 들어 12월 1일에 전입신고와 확정일자를 받으면, 우선변제권은 12월 2일 0시부터 효력이 생겨요. 그래서 이사 당일에 바로 신고하는 것이 중요합니다!
확정일자 받는 방법 순서별 안내
확정일자를 받을 수 있는 곳은 여러 군데가 있어요. 주민센터, 등기소, 법원, 공증사무소, 그리고 온라인(인터넷등기소)에서도 가능해요. 가장 쉽고 빠른 방법을 알려드릴게요.
- 주민센터 방문: 가장 일반적인 방법, 전입신고와 동시에 가능
- 등기소 방문: 계약서와 신분증만 있으면 누구나 가능
- 인터넷등기소 온라인: 24시간 신청 가능, 공인인증서 필요
- 정부24: 전입신고 시 확정일자 동시 신청 가능
온라인으로 확정일자를 받는 방법이 가장 편리해요. 인터넷등기소에 접속해서 '확정일자' 메뉴를 클릭하고, 신청서를 작성한 후 계약서 스캔본을 첨부하면 돼요. 비용은 600원이고 신용카드나 계좌이체로 결제할 수 있어요.
💻 인터넷등기소 확정일자 신청 절차
- 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 접속
- 상단 '확정일자' 메뉴 클릭
- '신청서작성 및 제출하기' 선택
- 기본정보, 계약정보, 신청인정보 순서대로 입력
- 임대차계약서 스캔본(PDF, JPG) 첨부
- 수수료 600원 결제 후 제출 완료
오프라인으로 받을 때는 주민센터가 가장 편해요. 신분증과 임대차 계약서 원본을 가지고 가면 담당 직원이 계약서에 확정일자 도장을 찍어줍니다. 비용은 마찬가지로 600원이에요. 전입신고를 하면서 동시에 확정일자를 받을 수 있으니 시간을 절약할 수 있죠. 계약 파기 상황이 발생해도 확정일자가 있으면 분쟁 해결에 도움이 됩니다.
전입신고·확정일자·전월세 신고 한 번에 처리하기
가장 효율적인 방법은 이사 당일에 전입신고, 확정일자, 전월세 신고를 한꺼번에 처리하는 거예요. 특히 계약 후 30일 이내에 입주하는 경우라면 세 가지를 동시에 할 수 있어요. 순서를 정리해 드릴게요.
| 순서 | 절차 | 처리 방법 |
|---|---|---|
| 1 | 잔금 지급 및 입주 | 이사 당일 진행 |
| 2 | 전입신고 | 주민센터 방문 또는 정부24 온라인 |
| 3 | 확정일자 부여 | 전입신고 시 함께 신청 |
| 4 | 전월세 신고 | 전입신고 시 계약서 첨부로 자동 처리 |
정부24에서 전입신고를 할 때 '확정일자 신청 여부'를 체크하고 계약서 이미지를 업로드하면 확정일자와 전월세 신고까지 한 번에 처리할 수 있어요. 즉, 한 번의 절차로 세 가지를 모두 끝낼 수 있다는 뜻이죠.
📋 한 번에 처리하기 위한 준비물
- 오프라인: 신분증, 임대차 계약서 원본
- 온라인: 공인인증서, 임대차 계약서 스캔본(PDF/JPG)
만약 계약 후 30일이 지나서 입주하는 경우에는 어떻게 해야 할까요? 이 경우에는 전월세 신고를 먼저 30일 이내에 해두고, 나중에 실제 입주할 때 전입신고와 확정일자를 별도로 받아야 해요. 전월세 신고와 전입신고는 별개의 절차라는 점을 기억하세요.
마지막으로 중요한 팁! 계약서 작성 실수가 있으면 나중에 신고 내용을 수정해야 하는 번거로움이 생겨요. 계약 단계에서부터 꼼꼼하게 확인하고, 특약 조항도 빠짐없이 넣어두세요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
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📌 핵심 요약
- 전월세 신고 의무화: 2025년 6월 1일부터 보증금 6천만원 또는 월세 30만원 초과 시 30일 이내 신고 필수, 미신고 시 과태료 최대 30만원
- 확정일자의 중요성: 전입신고 + 확정일자를 받아야 우선변제권이 발생하여 경매 시 보증금 보호 가능
- 효력 발생 시점: 전입신고와 확정일자는 다음 날 0시부터 효력 발생, 이사 당일 신고가 중요
- 동시 처리 가능: 정부24에서 전입신고 시 확정일자와 전월세 신고를 한 번에 처리 가능
- 온라인 신고: 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) 또는 인터넷등기소에서 24시간 신청 가능
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