전월세 계약서 특약 예시 총정리 꼭 넣어야 할 문구

📑 목차 보기

• 특약이 중요한 이유와 법적 효력
• 보증금 보호를 위한 필수 특약
• 수리비와 시설 관련 특약
• 계약 해지와 갱신 관련 특약
• 생활 관련 분쟁 예방 특약
• 특약 작성 시 주의사항과 팁
• 자주 묻는 질문

전월세 계약 특약

계약서 본문만큼 중요한 것이 특약 조항이에요. 보증금 반환, 수리비 부담, 계약 해지 조건까지 분쟁의 90%는 특약으로 예방할 수 있어요.

전월세 계약을 할 때 표준계약서만 믿고 서명하면 나중에 분쟁이 생겼을 때 곤란해질 수 있어요. 표준계약서는 기본적인 내용만 담고 있어서, 실제로 발생할 수 있는 다양한 상황에 대한 합의는 특약으로 별도로 정해야 해요.

대한법률구조공단에 따르면 임대차 분쟁의 약 60%가 특약 미비로 인해 발생한다고 해요. 보증금을 제때 못 받거나, 수리비 문제로 다투거나, 계약 해지 조건을 두고 갈등하는 경우가 대부분이죠. 이런 문제는 계약 시 명확한 특약을 넣어두면 대부분 예방할 수 있어요.

이 글에서는 실제로 바로 사용할 수 있는 특약 예시 문구를 상황별로 정리했어요. 보증금 보호, 수리비 부담, 계약 해지, 생활 관련 분쟁 예방까지 꼭 넣어야 할 특약들을 알려드릴게요.

📋 특약이 중요한 이유와 법적 효력

특약은 계약 당사자 간의 추가 합의 사항을 문서화한 것이에요. 표준계약서에 없는 내용도 특약으로 정하면 법적 효력을 갖게 돼요. 단, 강행법규에 위반되거나 임차인에게 불리한 특약은 무효가 될 수 있어요.

특약의 법적 효력

민법과 주택임대차보호법에 따르면, 당사자 간 합의한 특약은 원칙적으로 유효해요. 하지만 임차인에게 불리한 특약 중 일부는 법으로 무효가 되기도 해요. 어떤 특약이 유효하고 무효인지 알아두는 게 중요해요.

✅ 유효한 특약

• 보증금 반환 지연 시 이자 지급
• 수리비 부담 범위 합의
• 계약 해지 사전 통보 기간
• 반려동물 사육 조건
• 원상복구 범위 합의

❌ 무효인 특약

• 계약갱신청구권 포기 (2년 미만)
• 보증금 반환 청구권 포기
• 대항력, 우선변제권 포기
• 과도하게 높은 위약금
• 일방적 퇴거 조항

분쟁 유형별 발생 비율

분쟁 유형	발생 비율	주요 원인	특약으로 예방
보증금 반환	38%	반환 시기, 공제 범위 불명확	⭕ 가능
수리비 부담	25%	책임 소재 불명확	⭕ 가능
계약 해지	18%	중도해지 조건 불명확	⭕ 가능
시설 하자	12%	입주 전 상태 미확인	⭕ 가능
기타 (소음, 반려동물 등)	7%	생활 규칙 미합의	⭕ 가능

ℹ️ 특약 작성의 기본 원칙

특약은 구체적이고 명확하게 작성해야 해요. "적절히", "합리적으로" 같은 모호한 표현은 피하고, 금액, 기간, 조건을 숫자로 명시하세요. 양 당사자가 서명 또는 날인해야 효력이 생겨요.

📖 전월세 계약서 작성 전체 가이드 보기

💰 보증금 보호를 위한 필수 특약

보증금 분쟁은 임대차 분쟁 중 가장 많은 비중을 차지해요. 계약 종료 후 보증금을 제때 돌려받지 못하거나, 예상치 못한 금액이 공제되는 경우가 많죠. 이런 문제는 특약으로 미리 예방할 수 있어요.

보증금 반환 관련 특약

계약서 작성 시 보증금 반환 시기와 조건을 명확히 해두세요. 특히 지연 시 이자 조항은 임대인의 성실한 반환을 유도하는 효과가 있어요.

📝 특약 예시 1: 보증금 반환 기한

"임대인은 임차인이 목적물을 인도한 날로부터 7일 이내에 보증금 전액을 반환한다. 다만, 임차인의 채무불이행이 있는 경우 그 금액을 공제할 수 있다."

📝 특약 예시 2: 지연 이자

"임대인이 보증금 반환을 지체할 경우, 반환 지체일로부터 연 5%의 지연이자를 가산하여 지급한다."

📝 특약 예시 3: 공제 항목 제한

"보증금에서 공제할 수 있는 항목은 ① 미납 월세 ② 미납 관리비 ③ 임차인 귀책사유로 인한 시설 파손 수리비로 한정한다. 그 외 항목은 별도 협의 없이 공제할 수 없다."

근저당 및 안전 보증금 특약

집에 근저당이 설정되어 있다면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있어요. 이런 상황을 대비한 특약도 꼭 넣어야 해요.

📝 특약 예시 4: 근저당 제한

"임대인은 계약 기간 중 임차인의 서면 동의 없이 본 부동산에 근저당권, 전세권 등 담보권을 추가 설정할 수 없다. 위반 시 임차인은 즉시 계약을 해지하고 보증금 전액 반환을 청구할 수 있다."

📝 특약 예시 5: 경매 시 보증금 반환

"본 부동산이 경매에 넘어갈 경우, 임대인은 임차인이 배당받지 못한 보증금에 대해 개인적으로 반환 책임을 진다."

⚠️ 안전 보증금 계산법

안전 보증금 = 시세 × 70% - 선순위 채권(근저당+선순위 보증금)

예) 시세 3억, 근저당 1억, 선순위 보증금 5천만원인 경우
→ 3억 × 70% - 1억 - 5천만원 = 5천만원까지 안전

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🔧 수리비와 시설 관련 특약

수리비 분쟁은 임대차 분쟁의 25%를 차지해요. 보일러가 고장 나면 누가 고쳐야 하는지, 도배는 누구 비용인지 등 책임 소재가 불명확하면 갈등이 생겨요. 민법상 원칙은 있지만, 특약으로 더 명확히 정해두는 게 좋아요.

수리비 부담 기본 원칙

구분	임대인 부담 (대수선)	임차인 부담 (소수선)
정의	건물 구조, 주요 설비	일상적 사용에 따른 소모
예시	보일러, 배관, 누수, 외벽	전등 교체, 배수구 막힘
금액 기준 (일반적)	30~50만원 이상	30만원 미만

수리비 관련 특약 예시

📝 특약 예시 6: 수리비 부담 기준

"수리비 부담은 다음과 같이 정한다.
① 임대인 부담: 보일러, 배관, 누수, 방수, 창호 교체, 30만원 이상의 수리
② 임차인 부담: 전등 교체, 배수구 막힘, 소모품 교체 등 30만원 미만 수리
③ 임차인 과실로 인한 파손은 금액에 관계없이 임차인이 부담한다."

📝 특약 예시 7: 하자 수리 기한

"임차인이 수리를 요청한 경우, 임대인은 요청일로부터 7일 이내에 수리를 완료한다. 임대인이 수리를 이행하지 않을 경우, 임차인이 직접 수리 후 비용을 청구할 수 있다."

📝 특약 예시 8: 도배·장판 비용

"임대인은 입주 전 도배와 장판을 신규 시공하여 제공한다. 계약 종료 시 2년 이상 거주한 경우 도배·장판 원상복구 의무를 면제한다."

입주 전 시설 상태 확인 특약

입주 전 시설 상태를 사진이나 영상으로 기록해두면 퇴거 시 분쟁을 예방할 수 있어요. 이 내용도 특약으로 명시해두면 좋아요.

📝 특약 예시 9: 시설 상태 확인

"임대인과 임차인은 입주일에 시설 상태를 공동으로 확인하고, 사진 또는 영상으로 기록하여 각자 보관한다. 퇴거 시 원상복구 범위는 이 기록을 기준으로 판단한다."

💡 시설 점검 체크리스트

• 보일러 작동 상태 확인
• 수도, 배수 상태 점검
• 벽면 곰팡이, 균열 확인
• 창문, 방충망 상태
• 도배, 장판 상태 사진 촬영
• 비품 목록 작성 (에어컨, 가전 등)

계약서 작성 전 체크리스트 보기 →

📅 계약 해지와 갱신 관련 특약

계약 기간 중 이사해야 하거나, 계약 갱신을 원할 때 조건이 불명확하면 분쟁이 생겨요. 중도해지 조건, 갱신 절차, 월세 인상 한도 등을 미리 정해두면 좋아요.

중도해지 관련 특약

법적으로 전세는 중도해지가 제한되고, 월세는 3개월 전 통보로 가능해요. 하지만 특약으로 더 유연하게 정할 수 있어요.

📝 특약 예시 10: 중도해지 조건

"임차인은 2개월 전 서면 통보 시 계약을 중도해지할 수 있다. 이 경우 위약금 없이 보증금 전액을 반환받는다. 다만, 계약일로부터 6개월 이내 해지 시에는 월세 1개월분을 위약금으로 지급한다."

📝 특약 예시 11: 임대인 중도해지 제한

"임대인은 계약 기간 중 정당한 사유 없이 계약을 해지할 수 없다. 임대인 사유로 중도해지 시 보증금 전액과 이사비용 200만원을 임차인에게 지급한다."

계약 갱신 관련 특약

📋 법정 권리 (임대차 3법)

• 계약갱신청구권 1회 보장
• 갱신 시 5% 이내 인상
• 만료 6개월~2개월 전 통보
• 총 4년 거주 보장

⚠️ 특약으로 정할 수 있는 것

• 갱신 의사 통보 기한 조정
• 5% 이내에서 인상률 고정
• 장기 계약 시 혜택
• 자동 갱신 조건

📝 특약 예시 12: 월세 인상 한도

"계약 갱신 시 월세 인상률은 직전 월세의 3%를 초과할 수 없다. 보증금 인상 시에도 동일한 비율을 적용한다."

📝 특약 예시 13: 우선 갱신권

"임차인이 계약 만료 3개월 전까지 갱신 의사를 서면으로 통보한 경우, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다. 임대인이 직접 거주 목적으로 거절하는 경우, 이를 증명하는 서류를 제출해야 한다."

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🏠 생활 관련 분쟁 예방 특약

반려동물, 주차, 소음 등 생활과 관련된 사항도 미리 합의해두면 갈등을 예방할 수 있어요. 특히 반려동물 사육 가능 여부는 계약 전에 꼭 확인하고 특약으로 명시해야 해요.

반려동물 관련 특약

📝 특약 예시 14: 반려동물 사육 허용

"임차인은 반려동물(소형견 1마리, 5kg 이하)을 사육할 수 있다. 다만, 반려동물로 인한 시설 파손이나 소음 민원 발생 시 임차인이 책임을 진다. 퇴거 시 반려동물로 인한 오염(냄새, 얼룩 등)은 임차인이 원상복구한다."

주차 및 공용시설 특약

📝 특약 예시 15: 주차 공간 보장

"임대인은 임차인에게 지정 주차공간 1대분을 제공한다. 주차비는 월세에 포함되며, 추가 차량 주차 시에는 별도 협의한다."

관리비 및 공과금 특약

📝 관리비 포함 항목 명시 특약

"월 관리비 10만원에는 다음 항목이 포함된다: 공용전기료, 수도료, 청소비, 경비비, 승강기유지비. 개별 전기료, 가스료, 인터넷 비용은 임차인이 별도 부담한다."

📝 난방비 정산 특약

"난방비는 개별 계량에 따라 임차인이 실사용량을 부담한다. 중앙난방인 경우 관리비에 포함된 기본 난방비 외 추가 사용분은 임차인이 정산한다."

📝 명의 변경 특약

"입주 시 전기, 가스, 수도 명의는 임차인 명의로 변경하며, 퇴거 시 임대인 명의로 원상복구한다. 명의 변경 비용은 각자 부담한다."

💡 추가로 넣으면 좋은 특약

• 전입신고 협조: "임대인은 임차인의 전입신고에 필요한 서류를 제공한다"
• 확정일자: "임차인은 계약 체결 후 즉시 확정일자를 받을 수 있다"
• 열쇠 관리: "임대인은 임차인의 동의 없이 목적물에 출입할 수 없다"
• 긴급 연락: "긴급 상황 시 임대인 연락처: 010-XXXX-XXXX"

👉 계약서 필수 확인사항 보기 ✨

✍️ 특약 작성 시 주의사항과 팁

특약을 작성할 때는 몇 가지 원칙을 지켜야 법적 효력을 인정받을 수 있어요. 잘못 작성하면 무효가 되거나 분쟁 시 불리하게 작용할 수 있어요.

특약 작성의 5가지 원칙

1

구체적으로 작성

"적절히", "합리적으로" 같은 모호한 표현 대신 금액, 기간, 조건을 숫자로 명시하세요.

2

서면으로 명시

구두 합의는 증명이 어려워요. 반드시 계약서에 기재하고 양측 서명을 받으세요.

3

양측 공정성 유지

한쪽에만 유리한 특약은 분쟁 시 무효가 될 수 있어요. 균형 잡힌 조건을 제시하세요.

4

강행법규 확인

임차인에게 불리한 특약 중 법으로 금지된 것은 무효예요. 미리 확인하세요.

5

사본 보관

계약서 원본 또는 사본을 계약 기간 종료 후에도 3년간 보관하세요.

피해야 할 특약 유형

🚨 무효가 되는 특약 예시

• "계약갱신청구권을 포기한다" → 무효 (강행규정)
• "보증금 반환청구권을 포기한다" → 무효
• "임대인은 언제든 일방적으로 계약 해지 가능" → 무효
• "위약금은 보증금 전액으로 한다" → 과도하여 감액 가능
• "모든 수리비는 임차인 부담" → 대수선은 무효

상황별 특약 작성 체크리스트

✅ 계약 전 특약 체크리스트

보증금 반환 기한과 지연 이자 명시

수리비 부담 기준 명시

중도해지 조건 명시

근저당 추가 설정 제한

관리비 포함 항목 확인

반려동물/주차 등 생활 조건 확인

"특약은 '혹시'를 대비하는 보험과 같아요. 좋은 관계에서는 특약이 필요 없지만, 문제가 생겼을 때 특약이 없으면 손해를 볼 수밖에 없습니다."

— 부동산 전문 변호사

대한법률구조공단 상담 →

❓ 자주 묻는 질문

특약은 계약서 어디에 쓰나요?

표준계약서 하단에 '특약사항' 란이 있어요. 공간이 부족하면 별지를 첨부해도 됩니다. 별지에 작성할 경우 "별지 특약사항은 본 계약의 일부로 한다"라고 명시하고, 별지에도 양측 서명을 받으세요.

임대인이 특약 작성을 거부하면 어떻게 하나요?

임대인이 합리적인 특약을 거부한다면, 그 이유를 물어보세요. 무조건 거부하는 임대인은 분쟁 발생 시에도 비협조적일 가능성이 높아요. 다른 매물을 알아보는 것도 방법입니다. 꼭 필요한 특약은 양보하지 마세요.

특약을 계약 후에 추가할 수 있나요?

양측 합의가 있다면 계약 기간 중에도 특약을 추가하거나 수정할 수 있어요. 이 경우 '특약 변경 합의서'를 별도로 작성하고, 날짜와 양측 서명을 받으세요. 원본 계약서에 간인(도장 연결)하면 더 확실해요.

공인중개사가 특약 작성을 도와주나요?

네, 공인중개사는 특약 작성을 도와줄 의무가 있어요. 원하는 특약 내용을 미리 정리해서 중개사에게 전달하세요. 다만, 법적 조언이 필요한 복잡한 사항은 변호사나 법률구조공단 상담을 받는 게 좋아요.

구두로 합의한 내용도 효력이 있나요?

법적으로 구두 합의도 계약으로 인정될 수 있지만, 분쟁 시 증명이 매우 어려워요. 녹음이나 문자 메시지가 있어도 서면 계약서보다 증거력이 약해요. 중요한 내용은 반드시 서면으로 작성하세요.

특약 위반 시 어떻게 대응하나요?

상대방이 특약을 위반하면 먼저 서면(내용증명)으로 이행을 요구하세요. 그래도 불응하면 손해배상 청구나 계약 해지가 가능해요. 분쟁 해결이 어려우면 주택임대차분쟁조정위원회나 법원을 이용할 수 있어요.

📖 참고 자료 + 연관 자료

• 대법원 인터넷등기소 (등기부등본 열람)
• 주택도시보증공사 (전세보증보험)
• 대한법률구조공단 (무료 법률 상담)
• 전월세 계약서 작성 완전정리 처음부터 끝까지 한눈에 보기

📌 핵심 요약

• 필수 특약 1: 보증금 반환 기한(7일 이내)과 지연 이자(연 5%)
• 필수 특약 2: 근저당 추가 설정 제한 조항
• 필수 특약 3: 수리비 부담 기준 (30만원 기준 대/소수선 구분)
• 필수 특약 4: 중도해지 조건과 위약금 범위
• 작성 원칙: 구체적 숫자 명시, 양측 서명, 사본 보관
• 무효 특약: 계약갱신청구권 포기, 보증금 반환 포기 등
• 분쟁 예방: 특약으로 임대차 분쟁의 90% 예방 가능

⚠️ 면책조항

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 법률 자문을 대체하지 않습니다. 특약 작성 시 개별 상황에 따라 법적 효력이 달라질 수 있으므로, 중요한 계약은 변호사나 법률구조공단 상담을 받으시기 바랍니다. 본 글에 포함된 특약 예시는 참고용이며, 실제 사용 시 상황에 맞게 수정하세요.

✨ 이런 분들에게 좋아요

• 처음 전월세 계약을 앞둔 분
• 계약서 특약에 뭘 넣어야 할지 모르는 분
• 보증금을 안전하게 보호하고 싶은 분
• 이전 계약에서 분쟁을 겪었던 분
• 계약 갱신이나 해지 조건이 궁금한 분
• 반려동물, 주차 등 생활 조건을 협의해야 하는 분