전월세 계약서 작성 완벽 가이드 2025 최신 양식 특약 포함
전월세 계약서 작성, 처음이라면 어디서부터 시작해야 할지 막막하시죠? 2025년부터는 전세사기 예방을 위한 법적 보호 장치가 더욱 강화되었기 때문에, 계약서 작성 시 꼭 알아야 할 내용들이 많아졌어요. 특히 임대차 3법 시행 이후로 계약갱신청구권, 전월세상한제 등 임차인의 권리가 확대되면서 계약서에 명시해야 할 사항들도 늘어났답니다.
국토교통부 통계에 따르면, 2024년 한 해 동안 전월세 관련 분쟁 중 약 68%가 계약서 작성 미비로 인해 발생했다고 해요. 계약서 한 장 제대로 쓰지 않아서 수천만 원의 보증금을 날리는 안타까운 사례가 여전히 많이 발생하고 있는 거예요. 하지만 걱정하지 마세요. 이 글에서는 2025년 최신 양식부터 반드시 넣어야 할 특약사항, 그리고 계약 전후로 챙겨야 할 모든 절차를 꼼꼼하게 안내해드릴게요.
전월세 계약서는 단순히 집주인과 세입자 간의 약속을 적는 문서가 아니에요. 법적 효력을 가지는 중요한 권리 증서이기 때문에, 작성 시 하나하나 신중하게 확인해야 해요. 특히 보증금 반환, 수리비 부담, 계약 해지 조건 등은 나중에 분쟁이 생겼을 때 결정적인 역할을 하기 때문에 특약사항으로 명확히 기재해두는 것이 좋아요. 이 가이드를 따라 하시면 초보자분들도 전문가처럼 완벽한 계약서를 작성할 수 있을 거예요.
1. 전월세 계약서 기본 구성과 필수 항목
전월세 계약서는 법적으로 정해진 양식은 없지만, 반드시 포함해야 하는 필수 항목들이 있어요. 이 항목들이 빠지거나 잘못 기재되면 나중에 법적 분쟁이 발생했을 때 보호받기 어려울 수 있기 때문에 꼼꼼하게 확인해야 해요. 대한법률구조공단에 따르면, 계약서 필수 항목 누락으로 인한 상담 건수가 매년 15% 이상 증가하고 있다고 해요.
계약서 기본 구성 요소
전월세 계약서는 크게 당사자 정보, 물건 정보, 계약 조건, 특약사항으로 구성돼요. 각 부분이 빠짐없이 기재되어야 완전한 계약서로서 법적 효력을 인정받을 수 있어요. 특히 2025년부터는 임대인의 체납세금 여부와 선순위 권리관계를 필수로 확인하도록 권고하고 있기 때문에, 이 부분도 계약서에 명시하는 것이 좋아요.
| 구분 | 필수 기재 항목 | 작성 시 주의사항 |
|---|---|---|
| 당사자 정보 | 임대인/임차인 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처 | 신분증과 등기부등본 소유자 일치 여부 반드시 확인 |
| 물건 정보 | 소재지, 면적, 용도, 구조, 층수 | 등기부등본 표제부와 정확히 일치하는지 확인 |
| 계약 조건 | 보증금, 월세, 계약기간, 입주일, 계약금/중도금/잔금 | 금액은 숫자와 한글 병기, 날짜는 연월일 명확히 |
| 특약사항 | 수리비 부담, 보증금 반환 조건, 계약 해지 사유 | 구체적이고 명확하게 작성, 쌍방 합의 내용 기재 |
당사자 정보 작성 시 체크포인트
⚠️ 반드시 확인하세요
임대인이 실제 소유자가 아닌 대리인일 경우, 위임장과 인감증명서를 반드시 첨부해야 해요. 2024년 전세사기 피해 사례의 약 35%가 대리인 계약에서 발생했답니다.
임대인 정보는 등기부등본의 소유자 정보와 100% 일치해야 해요. 만약 소유자가 여러 명인 공동소유 물건이라면 모든 소유자의 동의와 서명이 필요해요. 공동소유자 중 한 명이라도 빠지면 계약이 무효가 될 수 있기 때문에 주의해야 해요.
임차인 정보도 실제 거주할 사람의 정보를 정확히 기재해야 해요. 특히 전입신고와 확정일자를 받을 때 계약서의 임차인 정보와 신분증 정보가 일치해야 하기 때문에, 오탈자가 없는지 꼼꼼히 확인하세요.
물건 정보 기재 방법
등기부등본 발급
인터넷등기소에서 최신 등기부등본을 발급받아요. 발급일로부터 3일 이내 서류를 사용하는 것이 안전해요.
표제부 확인
물건의 소재지, 면적, 구조, 용도가 표제부에 기재되어 있어요. 계약서에 동일하게 옮겨 적으세요.
갑구/을구 확인
소유권(갑구)과 담보권(을구)을 확인해요. 근저당, 가압류, 가등기 등이 있는지 반드시 체크하세요.
2. 2025년 최신 전월세 계약서 양식 다운로드
전월세 계약서 양식은 법적으로 정해진 표준 양식은 없지만, 국토교통부와 법무부에서 제공하는 표준 양식을 사용하면 필수 항목 누락 없이 안전하게 계약서를 작성할 수 있어요. 2025년에는 전세사기 예방을 위한 강화된 내용이 추가된 개정 양식이 배포되고 있기 때문에, 반드시 최신 버전을 사용하시는 것이 좋아요.
공인된 계약서 양식 종류
📄 국토교통부 표준계약서
가장 보편적으로 사용되는 양식으로, 주택임대차보호법에 따른 필수 항목이 모두 포함되어 있어요. 공인중개사 거래 시 기본 사용 양식이에요.
📄 법무부 전자계약서
온라인으로 작성하고 전자서명하는 방식이에요. 확정일자가 자동 부여되어 편리하며, 위변조 위험이 없어요.
📄 대한법률구조공단 양식
법적 분쟁 예방에 특화된 양식으로, 특약사항 예시가 상세하게 포함되어 있어요. 직거래 시 특히 유용해요.
양식별 특징 비교
| 양식 종류 | 장점 | 단점 | 추천 대상 |
|---|---|---|---|
| 국토부 표준양식 | 범용성 높음, 공인중개사 익숙 | 특약란 공간 부족 | 중개사 통한 계약 |
| 법무부 전자계약 | 확정일자 자동, 위변조 방지 | 온라인 환경 필요 | 비대면 계약 선호 |
| 법률구조공단 양식 | 특약 예시 풍부, 상세 설명 | 페이지 수 많음 | 직거래, 초보자 |
2025년 개정 양식의 추가 항목
2025년 개정된 표준계약서에는 전세사기 예방을 위한 새로운 항목들이 추가되었어요. 국토교통부 공식 홈페이지에서 최신 양식을 다운로드할 수 있어요.
- 임대인의 체납세금 고지 의무 동의란 추가
- 선순위 권리관계 확인 체크박스 신설
- 보증보험 가입 여부 기재란 추가
- 계약갱신청구권 행사 관련 안내문 포함
- 임차권등기명령 안내 조항 삽입
💡 전자계약 시스템 활용 팁
법무부 부동산 전자계약 시스템을 이용하면 계약과 동시에 확정일자가 자동으로 부여돼요. 별도로 주민센터를 방문할 필요가 없어서 시간을 절약할 수 있답니다. 2024년 기준 전자계약 이용률이 전년 대비 127% 증가했어요.
양식 다운로드 방법
3. 반드시 넣어야 할 특약사항 10가지
특약사항은 계약서의 핵심이라고 할 수 있어요. 표준 계약서에 있는 기본 조항만으로는 실제 발생할 수 있는 다양한 상황에 대비하기 어렵기 때문에, 세입자와 집주인 모두의 권리를 보호하기 위해 구체적인 특약을 추가해야 해요. 한국부동산원 분쟁조정위원회에 따르면, 특약사항이 상세할수록 분쟁 해결이 빠르고 명확하다고 해요.
보증금 보호를 위한 특약
특약 1. 보증금 반환 보증 가입 의무
"임대인은 계약 체결일로부터 1개월 이내에 주택도시보증공사(HUG) 또는 서울보증보험(SGI)의 전세보증금반환보증에 가입하여야 하며, 그 증서 사본을 임차인에게 제공한다."
💡 보증료는 임대인 부담이 원칙이나, 협의하여 분담 가능해요.
특약 2. 선순위 권리 변동 금지
"임대인은 본 계약 기간 중 임차인의 동의 없이 근저당권 설정, 가압류, 가처분 등 임차인의 보증금 반환에 불리한 권리 설정을 하지 않는다. 이를 위반할 경우 임차인은 즉시 계약을 해지하고 보증금 전액 반환을 청구할 수 있다."
특약 3. 보증금 반환 시기 명시
"임대인은 임대차 계약 종료일에 임차인으로부터 목적물을 인도받음과 동시에 보증금 전액을 반환한다. 반환이 지연될 경우 연 12%의 지연손해금을 지급한다."
시설 관리 관련 특약
| 특약 번호 | 특약 제목 | 핵심 내용 |
|---|---|---|
| 4 | 수리비 부담 구분 | 소모품(50만원 미만)은 임차인, 대수선(50만원 이상)은 임대인 부담 |
| 5 | 하자 고지 및 수리 | 기존 하자 목록을 별지로 첨부, 입주 전 수리 완료 확약 |
| 6 | 원상복구 범위 | 자연 마모/노후는 원상복구 의무 면제, 고의 파손만 복구 |
계약 해지 및 갱신 관련 특약
✅ 임차인 보호 특약
- 특약 7: 계약갱신청구권 행사 보장
- 특약 8: 중도해지 시 위약금 면제 조건 (전근, 질병 등)
- 특약 9: 묵시적 갱신 시 조건 동결
✅ 임대인 보호 특약
- 특약 7: 실거주 목적 갱신 거절권 명시
- 특약 8: 월세 3회 연체 시 계약 해지
- 특약 9: 전대차 금지 조항
필수 특약 10가지 요약
"특약사항은 계약서의 꽃이다. 기본 조항만으로는 보호받지 못하는 권리들을 특약을 통해 명문화해야 한다."
4. 전세 vs 월세 계약서 작성 시 차이점
전세와 월세는 같은 임대차 계약이지만 보증금 규모, 월 납부액, 계약 조건 등에서 큰 차이가 있어요. 계약서 작성 시에도 각 유형에 맞는 항목들을 다르게 기재해야 하기 때문에, 두 유형의 차이점을 명확히 이해하고 있어야 해요. 2025년 현재 전세의 월세 전환이 활발하게 이루어지고 있어서 반전세 형태의 계약도 많아지고 있답니다.
기본 구조 비교
🏠 전세 계약서
- 보증금: 시세의 70-80% 수준
- 월세: 없음 (0원)
- 계약기간: 보통 2년
- 핵심 특약: 보증금 반환 보호
- 필수 확인: 근저당 설정 여부
🏠 월세 계약서
- 보증금: 월세의 10-50배 수준
- 월세: 매월 고정 금액
- 계약기간: 1년 또는 2년
- 핵심 특약: 월세 납부 조건
- 필수 확인: 연체 시 조건
계약서 기재 항목 상세 비교
| 기재 항목 | 전세 | 월세 | 반전세 |
|---|---|---|---|
| 보증금 기재 | 전액 기재 (예: 3억) | 소액 기재 (예: 3,000만) | 중간 기재 (예: 1.5억) |
| 월세 기재 | 해당 없음 | 월 ○○만원, 납부일 ○일 | 월 ○○만원, 납부일 ○일 |
| 납부 계좌 | 잔금 납부 계좌만 | 월세 납부 계좌 필수 | 월세 납부 계좌 필수 |
| 연체 조항 | 별도 기재 불필요 | 연체료, 해지 조건 명시 | 연체료, 해지 조건 명시 |
| 전환 조항 | 월세 전환율 명시 권장 | 전세 전환 시 조건 | 전환 비율 명시 |
전월세 전환율 계산 방법
전세를 월세로 전환하거나 그 반대의 경우, 법정 전환율을 적용해야 해요. 2025년 현재 법정 전환율은 한국은행 기준금리 + 2%로, 약 5.5% 수준이에요. 이보다 높은 전환율을 적용하면 임차인에게 불리하기 때문에 계약 전 반드시 확인해야 해요.
💡 전월세 전환 계산 예시
전세 3억 → 보증금 1억 + 월세 전환 시
월세 = (3억 - 1억) × 5.5% ÷ 12 = 약 91.7만원
유형별 필수 특약 비교
전세 필수 특약
- 보증금 반환 보증 가입
- 선순위 채권 현황 고지
- 근저당 추가 설정 금지
- 계약갱신청구권 행사 조건
월세 필수 특약
- 월세 납부일 및 방법
- 연체료율 및 해지 조건
- 월세 인상률 제한 (5%)
- 세금계산서 발행 여부
🚨 주의사항
월세 계약 시 임대인이 사업자가 아니면 세금계산서 발행 의무가 없어요. 하지만 연말정산 월세 세액공제를 받으려면 임대차계약서, 주민등록등본, 이체 내역이 필요하니 꼭 챙겨두세요.
5. 계약 전 필수 확인사항 체크리스트
계약서에 서명하기 전에 반드시 확인해야 할 사항들이 있어요. 이 단계를 소홀히 하면 나중에 큰 피해를 볼 수 있기 때문에, 시간이 좀 걸리더라도 꼼꼼하게 체크해야 해요. 전세사기 피해자의 약 80%가 계약 전 확인 절차를 제대로 거치지 않았다는 조사 결과가 있을 정도로, 이 과정은 정말 중요해요.
서류 확인 체크리스트
📋 필수 확인 서류
등기부등본 읽는 법
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있어요. 각 부분에서 확인해야 할 내용이 다르기 때문에, 등기부등본 읽는 법을 제대로 알아두면 전세사기 피해를 예방할 수 있어요.
| 구분 | 확인 내용 | 위험 신호 |
|---|---|---|
| 표제부 | 소재지, 면적, 구조, 용도 | 실제 주소와 불일치, 면적 차이 |
| 갑구 | 소유권 관련 사항 | 가압류, 가처분, 경매개시결정, 신탁등기 |
| 을구 | 소유권 외 권리 (담보) | 근저당 채권최고액 > 시세의 60% |
근저당 설정액 안전 기준
현장 확인 체크리스트
🏠 건물 외부 확인
- 건물 외벽 균열, 누수 흔적
- 주차 공간 및 진입로
- 건물 관리 상태
- CCTV, 보안 시설
🚪 내부 시설 확인
- 수압, 온수, 배수 상태
- 보일러, 에어컨 작동
- 곰팡이, 결로 여부
- 창문, 방문 개폐 상태
📍 주변 환경 확인
- 대중교통 접근성
- 편의시설 (마트, 병원)
- 소음 (도로, 공사장)
- 일조권, 조망권
💡 팁: 낮과 밤, 평일과 주말에 각각 방문해보세요
주변 소음이나 주차 상황은 시간대에 따라 크게 달라질 수 있어요. 계약 전에 최소 2-3회 다른 시간대에 방문해서 확인하는 것이 좋아요.
6. 확정일자와 전입신고 완벽 가이드
계약서를 작성하고 입주했다고 끝이 아니에요. 확정일자와 전입신고는 임차인의 권리를 법적으로 보호받기 위한 필수 절차예요. 이 두 가지를 하지 않으면 아무리 계약서를 잘 작성해도 경매나 매매 시 보증금을 돌려받지 못할 수 있어요. 법무부 통계에 따르면, 확정일자를 받지 않아 보증금을 날린 사례가 매년 수천 건에 달한다고 해요.
확정일자와 전입신고의 차이
📅 확정일자
계약서에 날짜 도장을 받아 우선변제권을 확보하는 것
- 효력: 우선변제권 부여
- 비용: 600원
- 장소: 주민센터, 등기소
- 시기: 입주 당일 또는 전
📍 전입신고
새 주소지로 주민등록을 이전하는 것
- 효력: 대항력 취득
- 비용: 무료
- 장소: 주민센터, 정부24
- 시기: 입주 후 14일 이내 (권장: 당일)
대항력과 우선변제권의 의미
| 구분 | 취득 조건 | 효력 | 실제 상황 |
|---|---|---|---|
| 대항력 | 전입신고 + 입주 | 새 집주인에게도 계약 유지 주장 가능 | 집이 팔려도 계속 살 수 있음 |
| 우선변제권 | 대항력 + 확정일자 | 경매 시 선순위 채권자보다 먼저 배당 | 경매로 넘어가도 보증금 회수 가능 |
확정일자 신청 절차
1단계: 서류 준비
임대차계약서 원본, 신분증 지참
2단계: 방문 신청
관할 주민센터 또는 등기소 방문 (온라인: 법무부 전자계약)
3단계: 수수료 납부
600원 (현금 또는 카드)
4단계: 확정일자 도장 수령
계약서에 날짜 도장 날인, 접수번호 부여
주의해야 할 타이밍
🚨 확정일자 효력 발생 시점
확정일자의 우선변제권은 전입신고 + 입주 + 확정일자를 모두 갖춘 다음 날 0시부터 효력이 발생해요.
예를 들어 1월 15일에 입주하고 전입신고와 확정일자를 받으면, 1월 16일 0시부터 우선변제권이 인정돼요. 따라서 잔금 지급일에 확정일자와 전입신고를 동시에 완료하는 것이 가장 안전해요.
임차권등기명령 제도
계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사해야 하는 경우가 있어요. 이때 전입신고를 옮기면 대항력과 우선변제권이 사라지기 때문에 큰 문제가 생길 수 있어요. 이런 상황을 대비한 제도가 바로 임차권등기명령이에요.
📋 신청 조건
임대차 종료 후 보증금 미반환, 이사 필요 시
📍 신청 장소
주택 소재지 관할 지방법원
💰 비용
인지대 1,000원 + 송달료 약 5,000원
7. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 계약서 작성 시 꼭 공인중개사를 통해야 하나요?
법적으로 공인중개사를 통하지 않아도 계약은 유효해요. 하지만 직거래의 경우 사기 위험이 높고, 문제 발생 시 구제받기 어려울 수 있어요. 공인중개사를 통하면 중개사 배상책임보험으로 추가 보호를 받을 수 있어서, 특히 고액 전세의 경우 중개사를 이용하는 것이 안전해요.
Q2. 전세보증금반환보증에 가입하지 않으면 어떻게 되나요?
가입하지 않아도 계약 자체는 유효하지만, 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 생기면 직접 소송을 통해 받아내야 해요. 이 과정이 1-2년 이상 걸릴 수 있고, 경매로 넘어가면 보증금 전액을 받지 못할 수도 있어요. 보증료는 연 0.1-0.2% 수준으로 저렴하니 가입을 강력히 권장해요.
Q3. 계약갱신청구권은 몇 번까지 사용할 수 있나요?
임대차 3법에 따라 임차인은 1회에 한해 계약갱신청구권을 행사할 수 있어요. 최초 2년 계약 후 갱신청구권을 사용하면 총 4년간 거주가 보장돼요. 단, 임대인이 실제 거주할 목적으로 갱신을 거절하는 경우에는 갱신청구권이 인정되지 않을 수 있어요.
Q4. 계약서에 특약을 너무 많이 넣으면 문제가 되나요?
특약의 개수에는 제한이 없어요. 오히려 구체적인 특약이 많을수록 분쟁 시 유리해요. 다만 주택임대차보호법에 위반되는 특약(임차인에게 불리한 조항)은 무효가 되며, 양측이 합의하더라도 법적 효력이 없어요. 예를 들어 "2년 미만 계약" 특약은 무효예요.
Q5. 전입신고와 확정일자, 어떤 것을 먼저 해야 하나요?
순서는 상관없지만, 같은 날 동시에 하는 것이 가장 좋아요. 대항력(전입신고+입주)과 우선변제권(확정일자)이 모두 필요하고, 효력 발생 시점이 모든 요건을 갖춘 다음 날 0시부터이기 때문에 같은 날 처리하면 하루도 빠짐없이 보호받을 수 있어요.
Q6. 대리인이 계약할 때 필요한 서류는 무엇인가요?
대리인 계약 시에는 위임장(인감도장 날인), 임대인 인감증명서(발급 3개월 이내), 임대인 신분증 사본, 대리인 신분증이 필요해요. 이 중 하나라도 빠지면 계약이 무효가 될 수 있으니 반드시 확인하세요. 가능하면 임대인과 직접 영상통화로 대리 의사를 확인하는 것도 좋은 방법이에요.
본 콘텐츠는 일반적인 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 법률 자문을 대체하지 않습니다. 개별 상황에 따라 법적 효력이 달라질 수 있으므로, 중요한 계약 시에는 반드시 법률 전문가 또는 공인중개사의 상담을 받으시기 바랍니다. 작성일: 2025년 1월 기준
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