전월세 계약서 양식 무료 다운로드 작성 전 꼭 확인할 사항
전월세 계약서 작성 가이드
처음 전월세 계약을 앞두고 계신가요? 계약서 양식 다운로드부터 보증금 보호를 위한 필수 확인사항까지, 2025년 최신 표준계약서 기준으로 안전한 계약을 위한 모든 정보를 정리해드릴게요.
📑 목차 보기
전월세 계약은 많은 분들에게 인생에서 가장 큰 금액이 오가는 거래 중 하나예요. 보증금 수천만 원에서 수억 원까지, 한 번의 실수로 큰 피해를 볼 수 있기 때문에 계약서 작성 단계부터 꼼꼼하게 확인하는 것이 정말 중요해요.
특히 2025년 현재 임대차보호법이 강화되면서 확정일자 받기, 전입신고, 보증보험 가입 등 세입자를 보호하는 제도가 많아졌어요. 하지만 이러한 보호를 받으려면 계약서가 제대로 작성되어 있어야 해요. 계약서에 빠진 내용이 있거나 잘못 기재된 부분이 있으면 나중에 분쟁이 생겼을 때 불리해질 수 있거든요.
오늘은 전월세 계약서 양식을 무료로 다운로드하는 방법부터 계약 전 반드시 확인해야 할 사항, 그리고 계약 후 보증금을 안전하게 보호하는 방법까지 처음부터 끝까지 상세하게 알려드릴게요. 이 글 하나로 전월세 계약의 모든 것을 이해하실 수 있을 거예요.
건강 관리 완전 가이드에서 강조하듯, 새로운 보금자리로 이사하는 과정에서 스트레스 관리도 중요하니 차근차근 준비해보세요.
1. 전월세 계약서란? 기본 개념 이해하기
전월세 계약서는 임대인(집주인)과 임차인(세입자) 사이에서 부동산 임대차 조건을 명시한 법적 문서예요. 계약 기간, 보증금, 월세 금액, 특약사항 등을 기록하며, 분쟁 발생 시 가장 중요한 증거 자료가 돼요.
전세와 월세의 차이점을 먼저 이해하는 것이 중요해요. 전세는 보증금만 내고 월세 없이 거주하는 형태이고, 월세는 보증금과 함께 매달 일정 금액을 납부하는 형태예요. 반전세는 이 두 가지의 중간 형태로, 보증금을 높이고 월세를 낮추는 방식이에요.
| 구분 | 전세 | 월세 | 반전세 |
|---|---|---|---|
| 보증금 | 높음 (전체 금액) | 낮음 | 중간 |
| 월세 | 없음 | 있음 (매월 납부) | 있음 (적은 금액) |
| 장점 | 월 지출 없음 | 초기 자금 부담 적음 | 유연한 선택 가능 |
| 주의점 | 보증금 반환 리스크 | 장기 시 총비용 증가 | 조건 협의 필요 |
계약서의 법적 효력
전월세 계약서는 민법상 계약의 효력을 가져요. 구두 계약도 법적으로 유효하지만, 분쟁 발생 시 증명이 어렵기 때문에 반드시 서면으로 작성해야 해요. 특히 주택임대차보호법의 보호를 받으려면 확정일자가 찍힌 계약서가 있어야 하고, 전입신고까지 완료해야 해요.
2020년부터 시행된 계약갱신청구권과 전월세 상한제도 계약서에 명시된 조건을 바탕으로 적용돼요. 계약서 없이는 이러한 권리를 주장하기 어려울 수 있으니, 계약서는 계약 종료 후에도 최소 5년간 보관하시는 것을 권장드려요.
📌 알아두면 좋은 정보
2025년 현재 주택임대차보호법에 따라 최우선변제금은 서울 기준 5,500만 원, 수도권 과밀억제권역은 4,800만 원, 그 외 지역은 2,500만 원이에요. 소액 보증금 세입자는 경매 시에도 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있어요.
2. 전월세 계약서 양식 무료 다운로드 방법
계약서 양식은 반드시 공인된 기관에서 제공하는 표준계약서를 사용하는 것이 안전해요. 국토교통부에서 제공하는 주택 임대차 표준계약서가 가장 널리 사용되며, 법적으로도 인정받는 양식이에요.
인터넷에 떠도는 출처 불명의 계약서 양식은 중요한 조항이 빠져 있거나, 임대인에게 유리하게 작성된 경우가 있어서 주의가 필요해요. 공식 기관에서 제공하는 양식을 사용하면 필수 기재 사항이 모두 포함되어 있어 안심하고 사용할 수 있어요.
공식 다운로드 사이트
🏛️ 국토교통부
주택임대차 표준계약서 제공, 한글/워드 파일 다운로드 가능
🏢 법제처 국가법령정보센터
최신 법령에 맞춘 공식 양식, PDF 형식 제공
🖥️ 정부24
민원서식에서 임대차계약서 검색, 무료 다운로드
🏠 한국토지주택공사(LH)
공공임대주택 계약서 양식, 다양한 형태 제공
다운로드 단계별 안내
국토교통부 홈페이지 접속
molit.go.kr 또는 검색 포털에서 '국토교통부 표준계약서' 검색
정책자료 메뉴 선택
상단 메뉴에서 '정책자료' → '표준계약서' 클릭
주택임대차 표준계약서 선택
아파트, 단독주택, 다가구주택 등 해당 유형 선택
원하는 파일 형식 다운로드
HWP, DOC, PDF 중 편집 가능한 형식 선택 권장
⚠️ 주의사항
부동산 중개업소에서 자체 제작한 계약서를 사용할 경우, 표준계약서와 다른 조항이 있는지 반드시 확인하세요. 특히 계약 해지 조건, 원상복구 범위, 관리비 포함 항목 등이 다를 수 있어요.
3. 계약서 작성 전 반드시 확인할 5가지
계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 확인해야 할 사항들이 있어요. 이 과정을 생략하면 나중에 보증금을 돌려받지 못하거나, 예상치 못한 분쟁에 휘말릴 수 있어요. 시간이 조금 걸리더라도 꼼꼼하게 확인하는 것이 안전한 계약의 시작이에요.
확인사항 1: 등기부등본 열람
등기부등본은 해당 부동산의 '신분증'과 같아요. 소유자가 누구인지, 근저당이나 가압류 같은 권리 관계가 설정되어 있는지 확인할 수 있어요. 반드시 계약 당일에 열람해서 최신 정보를 확인하세요.
| 확인 항목 | 확인 내용 | 위험 신호 |
|---|---|---|
| 소유자 | 임대인과 등기상 소유자 일치 여부 | 소유자가 다른 경우 |
| 근저당 | 설정 금액과 채권자 확인 | 보증금보다 높은 근저당 |
| 가압류/압류 | 채무 관련 권리 설정 여부 | 가압류 등재 시 주의 |
| 지상권/지역권 | 제3자 권리 설정 여부 | 권리 행사 제한 가능성 |
확인사항 2: 임대인 신분 확인
계약 상대방이 진짜 집주인인지 확인해야 해요. 신분증과 등기부등본상 소유자 이름이 일치하는지 확인하고, 대리인이 계약하는 경우에는 위임장과 인감증명서를 반드시 요청하세요.
최근에는 전세 사기 피해가 늘어나면서 신분 확인이 더욱 중요해졌어요. 특히 연락처가 여러 개이거나, 급하게 계약을 서두르는 경우에는 더 신중하게 확인할 필요가 있어요.
✅ 신분 확인 체크리스트
확인사항 3: 시세 확인 및 갭 분석
해당 지역의 전월세 시세를 확인하고, 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)을 분석해야 해요. 전세가율이 80%를 넘으면 '깡통전세' 위험이 있어서 보증금 반환이 어려울 수 있어요.
국토교통부 실거래가 공개시스템이나 한국부동산원 시세 정보를 통해 객관적인 데이터를 확인할 수 있어요. 주변 유사 매물과 비교해서 너무 저렴한 경우에도 의심해볼 필요가 있어요.
확인사항 4: 주택 상태 점검
🔍 내부 점검 항목
- 수도 및 배수 상태
- 보일러 작동 여부
- 전기 시설 안전
- 벽면 누수 흔적
- 창문 및 방충망 상태
🏠 외부 점검 항목
- 건물 외벽 균열
- 주차 공간 여부
- 쓰레기 배출 방법
- 주변 환경 및 소음
- 대중교통 접근성
확인사항 5: 선순위 권리 분석
등기부등본에서 나보다 먼저 설정된 권리(선순위)가 있는지 확인해야 해요. 근저당 설정액과 선순위 임차인의 보증금 합계가 집값의 70%를 넘으면 위험 신호예요.
전세보증보험 가입이 가능한지 미리 확인하는 것도 좋은 방법이에요. 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)에서 보증보험 가입 가능 여부를 사전에 조회할 수 있어요.
4. 계약서 핵심 항목별 작성 가이드
계약서의 각 항목은 법적 효력을 가지기 때문에 정확하게 작성해야 해요. 빈칸 없이 모든 항목을 채우고, 수정이 필요한 부분은 정정 인장을 찍어야 해요. 아래에서 각 항목별로 어떻게 작성해야 하는지 자세히 알려드릴게요.
물건의 표시
계약 대상 부동산의 정보를 정확하게 기재하는 부분이에요. 등기부등본과 건축물대장의 정보를 기준으로 작성해야 하며, 주소, 면적, 구조 등을 빠짐없이 기록해요.
| 항목 | 기재 내용 | 확인 서류 |
|---|---|---|
| 소재지 | 상세 주소 (동, 호수 포함) | 등기부등본 |
| 토지 | 지목, 면적 | 등기부등본 |
| 건물 | 구조, 용도, 면적 | 건축물대장 |
| 임대 부분 | 전체/일부 표시, 호수 | 직접 확인 |
계약 내용
보증금, 차임(월세), 계약기간 등 핵심 조건을 기재하는 부분이에요. 금액은 숫자와 한글을 병기하고, 날짜는 연월일을 모두 표시해야 해요.
💡 금액 기재 팁
보증금: 50,000,000원 (금 오천만 원정)처럼 숫자와 한글을 함께 쓰세요. 나중에 금액 조작을 방지할 수 있어요. 빈 공간에는 '一'이나 '–'를 그어 추가 기재를 막아야 해요.
지급 시기와 방법
계약금
보증금의 10% 내외, 계약 시 지급. 계약 확정의 의미
중도금
필요 시 협의하여 지급, 생략 가능
잔금
입주일에 지급, 열쇠 인수와 동시에 처리
계약 기간 설정
주택임대차보호법에 따라 최소 2년의 계약 기간이 보장돼요. 2년 미만으로 계약해도 임차인은 2년까지 거주를 주장할 수 있지만, 임대인은 2년 전에 퇴거를 요구할 수 없어요.
계약 시작일과 종료일을 명확하게 기재하고, 갱신 조건도 미리 협의해두면 나중에 분쟁을 줄일 수 있어요. 계약갱신청구권을 행사하면 최대 4년까지 거주할 수 있다는 점도 기억해두세요.
5. 특약사항 작성법과 주의점
특약사항은 표준계약서에 포함되지 않은 세부 조건을 기재하는 부분이에요. 법적 효력이 있기 때문에 신중하게 작성해야 하며, 구두로 합의한 내용도 반드시 특약에 명시해야 나중에 분쟁을 예방할 수 있어요.
필수 특약사항
| 특약 항목 | 작성 예시 | 중요도 |
|---|---|---|
| 근저당 관련 | "임차인의 보증금은 근저당 설정 금액에 우선하여 반환한다" | ⭐⭐⭐ |
| 시설 수리 | "보일러, 에어컨 등 주요 시설의 수리는 임대인이 부담한다" | ⭐⭐⭐ |
| 관리비 | "관리비는 월 10만 원이며, 수도/전기/가스는 별도 납부한다" | ⭐⭐ |
| 원상복구 | "도배, 장판의 자연 마모는 원상복구 대상에서 제외한다" | ⭐⭐ |
| 중개수수료 | "중개수수료는 임대인과 임차인이 각각 50%씩 부담한다" | ⭐ |
상황별 특약 예시
반려동물 관련 특약
"임차인은 소형 반려동물(10kg 이하) 1마리를 사육할 수 있으며, 이로 인한 손상이 발생할 경우 원상복구 비용을 부담한다."
옵션 가구 관련 특약
"계약 시점의 옵션 가구(냉장고, 세탁기, 에어컨)는 임대인 소유이며, 고장 시 임대인이 수리 또는 교체한다. 임차인의 귀책사유로 인한 고장은 제외한다."
주차 관련 특약
"임차인은 지정된 주차 공간 1대를 무상으로 사용할 수 있으며, 추가 차량 주차 시 월 5만 원을 별도 납부한다."
계약 해지 관련 특약
"임차인이 계약 기간 중 해지를 원할 경우, 2개월 전 통보하고 새 임차인을 구하면 위약금 없이 해지할 수 있다."
🚫 피해야 할 특약
- "임대인의 사정으로 계약을 해지할 수 있다" - 세입자 권리 침해
- "보증금 반환 지연 시 이자를 청구하지 않는다" - 법적 권리 포기
- "모든 수리는 임차인이 부담한다" - 불공정 조항
- "계약갱신청구권을 행사하지 않는다" - 법률 위반 가능성
특약 작성 시 주의점
특약은 강행법규(반드시 지켜야 하는 법)에 위반되면 무효가 돼요. 예를 들어, 임차인에게 불리한 조항으로 법률에서 정한 권리를 포기하도록 하는 특약은 효력이 없어요.
특약 내용은 구체적으로 작성하고, 금액이나 기간이 포함된 경우 정확한 숫자를 명시해야 해요. 모호한 표현은 나중에 해석 분쟁의 원인이 될 수 있어요.
6. 계약 후 필수 절차와 보증금 보호
계약서 작성이 끝났다고 안심하면 안 돼요. 보증금을 안전하게 보호받으려면 반드시 추가 절차를 밟아야 해요. 전입신고와 확정일자는 필수이고, 전세보증보험 가입도 강력히 권장드려요.
대항력과 우선변제권 확보
대항력은 집이 경매로 넘어가더라도 새 주인에게 계약 유지를 주장할 수 있는 권리예요. 우선변제권은 경매 대금에서 보증금을 우선적으로 받을 수 있는 권리예요. 이 두 가지를 확보해야 보증금을 안전하게 지킬 수 있어요.
전입신고 (입주 당일)
주민센터 방문 또는 정부24 온라인 신청. 신분증과 계약서 지참
확정일자 받기 (입주 당일)
주민센터에서 계약서에 확정일자 도장. 비용 600원
대항력 발생 (익일 0시)
전입신고 + 실제 거주 시작 다음 날 0시부터 효력 발생
전세보증보험 가입
전세보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보험사가 대신 지급하는 제도예요. 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HF) 등에서 가입할 수 있어요.
| 보증기관 | 특징 | 보증료율 |
|---|---|---|
| HUG (주택도시보증공사) | 가장 보편적, 보증 한도 높음 | 연 0.115~0.154% |
| SGI (서울보증보험) | 심사 빠름, 가입 간편 | 연 0.183~0.208% |
| HF (한국주택금융공사) | 전세대출 연계 상품 | 연 0.02~0.04% |
임대차 신고제
2021년 6월부터 시행된 임대차 신고제에 따라 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원을 초과하는 계약은 30일 이내에 신고해야 해요. 주민센터나 정부24에서 신고할 수 있으며, 미신고 시 과태료가 부과될 수 있어요.
신고하면 확정일자가 자동으로 부여되어 별도로 받지 않아도 되는 장점이 있어요. 만성 피로 원인 분석에서 언급하듯, 이사와 계약 과정에서 스트레스가 쌓일 수 있으니 체계적으로 준비하시면 좋겠어요.
📌 보증금 보호 체크리스트
- 입주 당일 전입신고 완료
- 확정일자 받기 (또는 임대차 신고로 대체)
- 전세보증보험 가입 검토
- 등기부등본 정기적 확인 (3개월마다)
- 계약서 원본 안전한 곳에 보관
7. 자주 묻는 질문
Q1. 계약서는 몇 부 작성해야 하나요?
최소 2부를 작성하여 임대인과 임차인이 각각 1부씩 보관해요. 공인중개사를 통한 거래라면 3부를 작성하여 중개업소에서도 1부 보관해요. 모든 부본에 동일하게 서명 날인하고, 간인(페이지마다 도장)도 찍어두시는 것이 좋아요.
Q2. 전입신고를 늦게 하면 어떻게 되나요?
대항력과 우선변제권의 발생 시점이 늦어져요. 예를 들어 입주 후 1주일 뒤에 전입신고를 하면, 그 1주일 사이에 설정된 근저당보다 보증금의 순위가 밀리게 돼요. 반드시 입주 당일에 전입신고를 완료하세요.
Q3. 계약갱신청구권은 언제 사용할 수 있나요?
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신을 요청할 수 있어요. 임대인은 정당한 사유(본인 거주, 재건축 등) 없이 거절할 수 없으며, 1회에 한해 최대 2년까지 연장할 수 있어요. 2020년 7월 31일 이후 갱신한 계약부터 적용돼요.
Q4. 중개수수료는 누가 부담하나요?
임대인과 임차인이 각각 부담해요. 요율은 거래 금액에 따라 다르며, 전월세의 경우 보증금 + (월세 × 100)으로 환산한 금액을 기준으로 해요. 예를 들어 보증금 1억, 월세 50만 원이면 1억5천만 원 기준으로 0.4~0.5% 내외의 수수료가 발생해요.
Q5. 계약 중도 해지 시 위약금은 얼마인가요?
법적으로 정해진 금액은 없지만, 관행적으로 보증금의 10% 또는 월세 1~2개월분을 위약금으로 정하는 경우가 많아요. 특약에 명시되어 있다면 그 금액을 따르게 돼요. 새 임차인을 구해 주면 위약금을 면제받을 수도 있으니 협의해보세요.
Q6. 전세사기를 피하려면 어떻게 해야 하나요?
반드시 등기부등본을 계약 당일에 확인하고, 전세가율이 80%를 넘지 않는지 점검하세요. 임대인 신분을 철저히 확인하고, 전세보증보험 가입 가능 여부를 미리 조회하세요. 급하게 서두르거나 시세보다 저렴한 매물은 의심해보시는 것이 좋아요.
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📌 핵심 요약
- 표준계약서 사용: 국토교통부 공식 양식 무료 다운로드 권장
- 등기부등본 확인: 계약 당일 소유자, 근저당, 가압류 필수 점검
- 전세가율 분석: 80% 이하가 안전, 초과 시 깡통전세 주의
- 특약사항: 수리, 관리비, 원상복구 범위 명확히 기재
- 전입신고 + 확정일자: 입주 당일 필수 완료로 대항력 확보
- 전세보증보험: HUG, SGI, HF 가입으로 보증금 안전 확보
- 계약서 보관: 최소 5년간 안전하게 보관 권장
면책조항: 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 법률 자문을 대체하지 않아요. 구체적인 계약 사안에 대해서는 공인중개사 또는 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다. 법령과 제도는 변경될 수 있으므로 최신 정보는 관련 기관에서 확인하세요.
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