계약금 반환 가능한 경우 실제 분쟁에서 인정되는 기준 정리
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계약금 반환 가능한 경우
계약금을 냈는데 사정이 생겨서 계약을 취소하고 싶을 때, 과연 계약금을 돌려받을 수 있을까요? 상황에 따라 반환받을 수도 있고, 포기해야 할 수도 있어요. 실제 분쟁에서 인정되는 기준을 정리해드릴게요.
부동산 계약을 진행하다 보면 예상치 못한 상황이 생기기도 해요. 급하게 계약금을 보냈는데 집에 하자가 발견되거나, 대출이 안 나오거나, 상대방이 갑자기 계약을 파기하겠다고 하는 경우가 있죠. 이런 상황에서 계약금을 돌려받을 수 있는지 궁금해하시는 분들이 많아요.
결론부터 말씀드리면, 계약금 반환 여부는 누구의 잘못인지, 계약이 어느 단계까지 진행됐는지에 따라 달라져요. 민법 제565조에 따르면 계약금은 원칙적으로 해약금의 성질을 가지기 때문에, 단순 변심으로 계약을 해제하면 계약금을 포기해야 해요. 하지만 상대방의 귀책사유가 있거나 특정 조건을 충족하면 반환받을 수 있는 경우도 있어요.
이 글에서는 실제 분쟁에서 인정되는 계약금 반환 기준을 체계적으로 정리해드릴게요. 대법원 판례와 관련 법률을 바탕으로 어떤 상황에서 계약금을 돌려받을 수 있는지, 돌려줘야 하는지 명확하게 알려드릴 테니 끝까지 읽어보세요.
계약금의 법적 성질과 기본 원칙
계약금은 단순히 거래 의사를 표시하는 돈이 아니에요. 법적으로 여러 가지 성질을 동시에 가지고 있어서, 이를 정확히 이해해야 분쟁 상황에서 올바르게 대응할 수 있어요. 민법에서 규정하는 계약금의 기본 성질과 원칙을 먼저 살펴볼게요.
계약금은 크게 세 가지 성질을 가져요. 첫째는 계약 체결의 증거로서의 성질이에요. 계약금이 오고 가면 계약이 성립했다는 증거가 되는 거죠. 둘째는 해약금으로서의 성질이에요. 민법 제565조에 따라 특별한 약정이 없으면 계약금은 해약금으로 추정되기 때문에, 계약금을 포기하거나 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있어요. 셋째는 위약금으로서의 성질인데, 이건 당사자 간에 별도의 약정이 있어야 인정돼요.
| 계약금의 성질 | 의미 | 적용 조건 |
|---|---|---|
| 증약금 | 계약 체결의 증거 | 항상 적용 |
| 해약금 | 계약 해제를 위한 대가 | 다른 약정 없으면 추정 |
| 위약금 (손해배상 예정) | 채무불이행 시 손해배상액 | 별도 약정 필요 |
📌 민법 제565조 (해약금) 핵심 내용
매매의 당사자 일방이 계약 당시에 계약금을 상대방에게 교부한 때에는, 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있어요.
중요한 점은 계약금이 위약금(손해배상 예정)의 성질을 가지려면 별도의 특약이 필요하다는 거예요. 대법원 판례(95다54693)에 따르면 "계약금은 특약이 없는 경우에도 위약금의 성질을 갖는지 여부"에 대해 소극적으로 판단했어요. 즉, 계약서에 "계약금을 위약금으로 한다"는 조항이 없으면 계약금은 해약금으로만 기능해요.
계약금 반환이 가능한 5가지 경우
계약금을 돌려받을 수 있는 경우는 생각보다 명확하게 정해져 있어요. 실제 분쟁에서 인정되는 계약금 반환 사유를 정리해드릴게요. 각 경우별로 어떤 조건이 충족되어야 하는지, 어떤 증거가 필요한지도 함께 알려드릴게요.
1️⃣ 상대방의 귀책사유로 계약이 해제된 경우
매도인이 계약 내용을 위반하거나, 이행이 불가능해진 경우 계약금 전액 반환 + 손해배상 청구 가능해요. 예를 들어 매도인이 제3자에게 이중 매매를 하거나, 약속한 수리를 하지 않은 경우가 해당돼요.
2️⃣ 계약서에 반환 조건이 명시된 경우
계약서에 "대출 승인이 안 될 경우 계약금 반환" 등의 특약이 있다면 해당 조건 충족 시 반환받을 수 있어요. 특약 조항은 반드시 서면으로 명시해야 분쟁을 예방할 수 있어요.
3️⃣ 계약이 무효가 된 경우
토지거래허가를 받지 못하거나, 계약 체결 당시 중대한 착오가 있었던 경우 계약 자체가 무효가 돼요. 이때는 원상회복 의무에 따라 계약금을 돌려받을 수 있어요.
4️⃣ 상대방이 배액배상으로 해제한 경우
매도인이 계약을 해제하려면 받은 계약금의 2배를 돌려줘야 해요. 이 경우 매수인은 계약금의 200%를 받게 되므로 오히려 이익이 될 수 있어요.
5️⃣ 사기·강박에 의한 계약 취소
상대방이 중요한 사실을 숨기거나 허위 정보를 제공한 경우, 또는 협박으로 계약을 체결한 경우 계약을 취소하고 계약금을 돌려받을 수 있어요.
| 반환 사유 | 반환 금액 | 추가 청구 가능 |
|---|---|---|
| 상대방 귀책사유 | 계약금 전액 | 손해배상 가능 |
| 특약 조건 충족 | 약정에 따름 | 약정에 따름 |
| 계약 무효 | 계약금 전액 | 부당이득 반환 |
| 매도인 배액배상 | 계약금의 2배 | 불가 (해약금 해제) |
| 사기·강박 취소 | 계약금 전액 | 손해배상 가능 |
⚠️ 계약금 반환이 안 되는 경우
단순 변심으로 계약을 해제하는 경우에는 계약금을 포기해야 해요. "갑자기 다른 집이 마음에 들어서", "생각보다 부담이 돼서" 같은 이유는 정당한 해제 사유가 되지 않아요. 이런 경우 매수인이 해제하면 계약금을 잃고, 매도인이 해제하면 계약금의 2배를 줘야 해요.
이행의 착수와 해제권 행사 시점
계약금에 의한 해제(해약금 해제)는 "이행에 착수할 때까지"만 가능해요. 이 '이행의 착수'가 무엇인지, 언제까지 해제권을 행사할 수 있는지가 분쟁의 핵심이 되는 경우가 많아요. 대법원 판례를 통해 정립된 기준을 정리해드릴게요.
대법원은 "이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나, 이행을 하기 위해 필요한 전제행위를 하는 경우"라고 판시했어요(대법원 97다9369). 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하지만, 반드시 계약 내용에 정확히 맞는 이행의 제공까지 이르러야 하는 것은 아니에요.
| 구분 | 이행의 착수 인정 | 이행의 착수 불인정 |
|---|---|---|
| 중도금 지급 | ✅ 인정 | - |
| 잔금 지급 | ✅ 인정 | - |
| 소유권이전등기 서류 준비 | ✅ 인정 | - |
| 이행 최고 및 소송 제기 | - | ❌ 불인정 |
| 대출 알아보기 | - | ❌ 불인정 (준비에 불과) |
| 이사 날짜 정하기 | - | ❌ 불인정 (준비에 불과) |
💡 이행의 착수 핵심 포인트
- 중도금이 지급되면 이행에 착수한 것으로 봐요
- 이행에 착수하면 계약금 해제가 불가능해져요
- 매수인뿐 아니라 매도인의 이행 착수도 해당돼요
- 이행기 전이라도 이행에 착수할 수 있어요
특히 주의할 점은 "당사자의 일방"이라는 표현이에요. 대법원은 이를 "매매 쌍방 중 어느 일방"이라고 해석해요. 즉, 매수인이 중도금을 지급하면 매도인도 더 이상 계약금 배액배상으로 해제할 수 없고, 매도인이 소유권이전등기 서류를 준비하면 매수인도 계약금 포기로 해제할 수 없어요.
다만, 대법원 판례(2022다256624)에서 중요한 예외를 인정했어요. 매도인이 먼저 계약 해제 의사를 표시하고 해약금 수령 기한을 정한 경우, 그 기한 전에 매수인이 일방적으로 잔금을 입금했더라도 이는 이행의 착수로 인정되지 않을 수 있어요. 이 경우 매도인의 해제권 행사가 유효해요.
가계약금과 계약금의 차이점
가계약금은 정식 계약 체결 전에 임시로 주고받는 금전이에요. 법적으로 '가계약'이나 '가계약금'이라는 용어는 없지만, 실무에서 자주 사용되기 때문에 그 효력이 문제가 돼요. 대법원은 가계약금과 계약금을 구분해서 판단하고 있어요.
대법원 판례(2021다248312)에 따르면, 계약금에는 민법 제565조가 적용되어 해약금으로 추정되지만, 가계약금에는 이 규정이 적용되지 않아요. 따라서 가계약금이 해약금의 성질을 가지려면 "정식 계약 체결 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정했음이 명백하게 인정되어야" 해요.
📋 계약금
- 정식 계약서 작성 후 지급
- 민법 제565조 적용 (해약금 추정)
- 포기/배액배상으로 해제 가능
- 계약 성립의 증거 역할
📝 가계약금
- 정식 계약 체결 전 지급
- 해약금 추정 안 됨
- 원칙적으로 반환 가능
- 별도 약정이 있으면 그에 따름
가계약금 반환 여부는 실질적인 계약 내용이 어느 정도 확정되었는지에 따라 달라져요. 매매 목적물, 매매대금, 지급 시기 등 핵심 사항이 정해졌다면 정식 계약과 동일한 효력을 가질 수 있어요. 반면, 단순히 "관심 표시용"으로 주고받은 돈이라면 반환받을 가능성이 높아요.
| 상황 | 가계약금 반환 가능성 | 비고 |
|---|---|---|
| 핵심 조건 미확정 | 🟢 높음 | 계약 미성립으로 볼 여지 |
| 반환 합의 존재 | 🟢 높음 | 문자·카톡 등 증거 필요 |
| 핵심 조건 확정 | 🔴 낮음 | 계약금과 동일 취급 |
| 해약금 약정 존재 | 🔴 낮음 | 포기/배액배상 적용 |
💡 가계약금 분쟁 예방 팁
가계약금을 보내기 전, "정식 계약이 체결되지 않을 경우 조건 없이 가계약금을 전액 환불한다"는 내용으로 문자나 카톡을 주고받으세요. 이 증거가 있으면 반환받기가 훨씬 쉬워져요.
해약금과 위약금 손해배상의 구분
계약금 분쟁에서 자주 혼동되는 개념이 해약금, 위약금, 손해배상이에요. 이 세 가지는 비슷해 보이지만 법적 효과가 완전히 다르기 때문에 정확히 구분해야 해요. 어떤 성격으로 약정했느냐에 따라 청구할 수 있는 금액이 달라져요.
해약금은 "자유롭게 계약을 해제하기 위해 지급하는 금액"이에요. 계약금을 해약금으로 약정하면 귀책사유와 관계없이 계약금 포기(또는 배액배상)만으로 계약을 해제할 수 있어요. 이 경우 별도의 손해배상 청구는 불가능해요. 반면, 위약금은 "계약 위반 시 손해를 배상하기 위해 미리 정한 금액"이에요.
| 구분 | 해약금 | 위약금 (손해배상 예정) | 위약벌 |
|---|---|---|---|
| 목적 | 계약 해제의 자유 보장 | 손해배상액 미리 확정 | 이행 강제 + 제재 |
| 귀책사유 필요 | 불필요 | 필요 | 필요 |
| 추가 손해배상 | 불가 | 불가 | 가능 |
| 감액 가능 여부 | 불가 | 가능 (법원 직권) | 제한적 |
⚠️ 실무에서 자주 문제되는 조항
표준 계약서에 "채무불이행이 있는 경우 손해배상액은 계약금 상당액으로 한다"는 조항이 있다면, 이는 위약금(손해배상 예정) 약정이에요. 이 경우 단순 변심으로 해제하면 계약금을 잃지만, 상대방의 귀책사유로 해제하면 계약금을 돌려받으면서 계약금 상당의 손해배상까지 청구할 수 있어요.
민법 제398조 제4항은 "위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다"고 규정해요. 따라서 계약서에 "위약금"이라고만 적혀 있으면 손해배상 예정으로 보고, "위약벌"이라고 명시해야 별도의 손해배상 청구가 가능해요. 이 구분이 중요한 이유는 손해배상 예정은 법원이 직권으로 감액할 수 있지만, 위약벌은 감액이 어렵기 때문이에요.
✅ 해약금으로 해제한 경우
매수인: 계약금 포기
매도인: 계약금 배액 반환
→ 추가 손해배상 청구 불가
❌ 귀책사유로 해제된 경우
원상회복 + 손해배상 청구 가능
위약금 약정 있으면 그 금액으로
→ 실손해 입증 시 추가 청구 가능 (위약벌)
계약금 분쟁 대응 방법과 실무 가이드
계약금 분쟁이 발생했을 때 어떻게 대응해야 하는지, 실무적인 가이드를 정리해드릴게요. 상황에 따라 내용증명 발송, 협의, 소송 등 여러 방법이 있는데, 각 단계별로 무엇을 준비해야 하는지 알려드릴게요.
📋 계약금 분쟁 대응 5단계
계약금의 성격(해약금/위약금), 특약 조항, 해제 사유가 있는지 꼼꼼히 확인해요.
문자, 카톡, 녹취, 이메일 등 상대방의 귀책사유나 합의 내용을 증명할 자료를 모아요.
상대방의 귀책사유를 구체적으로 적시하고, 계약금 반환(또는 해제)을 공식 요청해요.
상대방과 합리적인 선에서 합의를 시도하거나, 주택임대차분쟁조정위원회 등을 활용해요.
협의가 안 되면 계약금반환청구소송을 제기해요. 소액(3천만원 이하)은 소액심판 절차 가능해요.
| 상황 | 권장 대응 | 예상 기간 |
|---|---|---|
| 상대방 귀책 명확 | 내용증명 → 소송 | 3~6개월 |
| 귀책 여부 불명확 | 협의 → 조정 → 소송 | 6~12개월 |
| 소액 (3천만원 이하) | 소액심판 절차 | 2~3개월 |
| 가계약금 분쟁 | 증거 확보 → 내용증명 | 1~3개월 |
📞 도움받을 수 있는 곳
- 대한법률구조공단: 132 (무료 법률 상담)
- 주택임대차분쟁조정위원회: 1644-7777
- 대한상사중재원: 02-551-2000
- 소비자원: 1372 (계약 관련 상담)
계약금 분쟁에서 가장 중요한 것은 증거예요. 특히 상대방의 귀책사유를 주장하려면 구체적인 증거가 필요해요. 문자나 카톡 내용, 통화 녹취, 이메일 등을 꼼꼼히 보관하세요. 그리고 분쟁이 예상되면 가급적 빨리 전문가 상담을 받는 것이 좋아요.
자주 묻는 질문
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📌 핵심 요약
- 계약금의 성질: 특약 없으면 해약금으로 추정, 위약금은 별도 약정 필요
- 반환 가능한 경우: 상대방 귀책사유, 특약 조건 충족, 계약 무효, 배액배상, 사기·강박
- 이행의 착수: 중도금 지급 시 착수로 인정, 이후 계약금 해제 불가
- 가계약금: 핵심 조건 미확정 시 반환 가능, 확정 시 계약금과 동일 취급
- 배액배상: 매도인 해제 시 계약금의 2배 반환, 추가 손해배상 불가
- 분쟁 대응: 증거 확보 → 내용증명 → 협의 → 소송 순서로 진행
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